Η αγορά κατοικίας στο εξωτερικό είναι ένα σημαντικό γεγονός στη ζωή κάθε επενδυτή. Αλλά μετά την ολοκλήρωση της συμφωνίας, η ταλαιπωρία του νέου ιδιοκτήτη δεν θα μειωθεί. Αντίθετα, από εδώ και πέρα θα πρέπει να φροντίζει για την αγορά του, λαμβάνοντας υπόψη τους τοπικούς νόμους και κανονισμούς. Εδώ είναι χρήσιμο να έχετε έναν προσωπικό εκπρόσωπο, ο οποίος θα σας γλιτώσει από την ταλαιπωρία της ανάληψης του ακινήτου και θα σας βοηθήσει να αξιοποιήσετε στο έπακρο τη μίσθωση στους ενοικιαστές. Όποιος σκοπεύει να αγοράσει ένα συγκεκριμένο ποσό τετραγωνικών μέτρων εδώ πρέπει να μελετήσει τις αρχές στις οποίες βασίζεται η διαχείριση ακινήτων στη Γερμανία.
Διαχείριση εμπιστοσύνης: τι κρύβεται πίσω από την ιδέα
Ένας όρος όπως "εμπιστοσύνη" χρησιμοποιείται σε ορισμένους κύκλους στις περισσότερες χώρες του κόσμου. Σε κάθε περίπτωση, η νομοθεσία των ανεπτυγμένων χωρών σίγουρα θα λειτουργήσει με αυτήν όταν πρόκειται για τη μεταβίβαση μέρους των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας σε άλλο πρόσωπο. Τις περισσότερες φορές, το εύρος αυτών των δικαιωμάτων ισχύει για όλες τις ενέργειες με αυτό, με εξαίρεση τη διαδικασία αποξένωσης. Το εξουσιοδοτημένο πρόσωπο δεν διαθέτει τέτοιες εξουσίες.
Η ανάγκη διαχείρισης προκύπτει λόγω του γεγονότος ότι ένας αλλοδαπός πολίτης δεν μπορεί να μένει συνεχώς στη χώρα που βρίσκεται το σπίτι του. Σε κάθε περίπτωση, στο γερμανικό κράτος, το γεγονός της υπαγωγής στην ιδιοκτησία δεν παρέχει δυνατότητα λήψης άδειας διαμονής. Ναι, χαρακτηρίζει τον ιδιοκτήτη από ευεργετική πλευρά, αλλά δεν παρέχει κατοικία.
Κατά τη διαμονή του στην πατρίδα του, ο ευτυχισμένος ιδιοκτήτης ξένων ακινήτων δεν θα μπορεί να παρακολουθεί την έγκαιρη πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας, την πληρωμή κεφαλαίων στον λογαριασμό ενοικίου από τους ενοικιαστές και να παρακολουθεί τον προσεκτικό χειρισμό του διαμερίσματος ως ένα ολόκληρο. Όλα αυτά τα αναλαμβάνει ο επίσημος εκπρόσωπος.
Έτσι, η αξιόπιστη εταιρεία θα πρέπει:
- συνεχίζει την αλληλογραφία με όλα τα μέρη που σχετίζονται με το οικιστικό αντικείμενο - ενοικιαστές, ιδιοκτήτες, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, τοπικά εκτελεστικά όργανα.
- πραγματοποιεί όλες τις σχετικές πληρωμές, παρακολουθεί τις πληρωμές στο πλαίσιο της σύμβασης μίσθωσης·
- να παρέχει μια αναφορά στον ιδιοκτήτη για όλες τις οικονομικές συναλλαγές·
- δέχονται παράπονα από ενοικιαστές·
- λήψη αλληλογραφίας?
- για να εξασφαλίσει την επισκευή των χώρων (η πληρωμή για υλικά και εργασία καταβάλλεται χωριστά).
- αναζητήστε νέους ενοικιαστές εάν είναι απαραίτητο.
Ως εκ τούτου, ένας εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπος ασχολείται με όλα τα τεχνικά και οικονομικά ζητήματα που σχετίζονται με τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, όπως θα έκανε ο ίδιος ο ιδιοκτήτης εάν είχε τη δυνατότητα να βρίσκεται συνεχώς στην ίδια περιοχή με την περιουσία του.
Τι πρέπει να λάβετε υπόψη όταν επιλέγετε ένα αντικείμενο για αγορά
Εάν το 2021 χαρακτηρίζεται για εσάς με την αγορά ακινήτου στο εξωτερικό, μην ξεχνάτε ότι μια επιτυχημένη συναλλαγή μπορεί να θεωρηθεί όχι μόνο όταν σας αναλογεί κάτι σε καλή τιμή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το ίδιο το αντικείμενο έχει σημασία. Πριν αποφασίσετε για οτιδήποτε, λάβετε υπόψη τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
- τη θέση του σπιτιού ή του διαμερίσματος. Στις μεγάλες πόλεις της Γερμανίας, είναι πολύ δύσκολο να αποκτήσετε αζήτητη κατοικία. Ό,τι κι αν αποφασίσετε να αποκτήσετε σε πόλεις όπως το Βερολίνο ή το Μόναχο, μπορείτε πάντα να νοικιάσετε αυτό το σπίτι. Δεν μπορούμε να πούμε το ίδιο για την ύπαιθρο.
- ΠΟΙΟΤΗΤΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ. Παρά το γεγονός ότι όλα σε αυτή τη χώρα είναι τόσο καλά, η πιθανότητα να φτάσετε σε μια ερειπωμένη ή χαμηλής ποιότητας εγκατάσταση είναι πολύ υψηλή. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να μάθετε τα πάντα για την αγορά σας: την ημερομηνία κατασκευής, πληροφορίες για τα υλικά που χρησιμοποιούνται, εάν είναι δυνατόν, την υποδομή του σπιτιού, την πρόσοψη και άλλα τεχνικά χαρακτηριστικά. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στην οροφή, τη θέρμανση, τους τοίχους. Προσδιορίστε πριν από πόσο καιρό έγιναν οι τελευταίες επισκευές, ποιες μετατροπές έγιναν μετά την κατασκευή. Ίσως επηρεάστηκαν οι φέροντες τοίχοι ή το δάπεδο ήταν μονωμένο.
- συμμόρφωση της ζητούμενης αξίας με την αγορά της συγκεκριμένης περιοχής. Πολύ συχνά υπερεκτιμάται, κάτι που είναι προσωπική ιδιοτροπία των προηγούμενων ιδιοκτητών.
- μελετήστε προσεκτικά τα συμπεράσματα των συναντήσεων των ιδιοκτητών των χώρων. Μερικές φορές μπορεί να περιέχουν πολύ χρήσιμες πληροφορίες.
- ανάλυση των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Σημασία έχει πόσο τακτικά κατατέθηκαν, αν υπερχρεώθηκαν. Εάν συνέβη ένα τέτοιο γεγονός, πρέπει να μάθετε γιατί. Μπορεί να αποδειχθεί ότι οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες βρίσκονται στο στάδιο της νομικής διαδικασίας για αυτό το θέμα.
- διευκρινίστε πόσα άτομα κατέχουν το ακίνητο κατά τη στιγμή της πώλησης.
Πριν από την ημέρα της συμφωνίας, δεν πρέπει να έχετε την παραμικρή αμφιβολία για την αγορά σας.
Ποιες αρμοδιότητες ανατίθενται στην εταιρεία διαχείρισης
Ο κύριος στόχος του αγοραστή ως επενδυτή είναι να αξιοποιήσει στο έπακρο την αγορά του. Είναι πολύ λογικό ότι θα ήθελα να βρω ενοικιαστές που θα πληρώνουν τακτικά το ενοίκιο, θα χρησιμοποιούν προσεκτικά το ακίνητο που τους εμπιστεύεται και δεν θα ενοχλούν τον ιδιοκτήτη για κάθε είδους δευτερεύοντα θέματα. Από αυτή την άποψη, θα είναι σημαντικό να κατανοήσετε ακριβώς ποια καθήκοντα μπορείτε να αναθέσετε στον αντιπρόσωπό σας στη Γερμανία.
Εμπορικές πτυχές
Αρχικά, ας ασχοληθούμε με τις εμπορικές αποχρώσεις που αναλαμβάνει ο ενδιάμεσος:
- Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού. Μερικές φορές ο εντολέας επιτρέπει τη χρήση ενός υπάρχοντος λογαριασμού, στον οποίο η εταιρεία διαχείρισης θα μπορεί να πραγματοποιεί όλες τις συναλλαγές ηλεκτρονικά. Ταυτόχρονα, ο διαχειριστής διαχειρίζεται μόνο τον λογαριασμό ενοικίασης, χωρίς να αποκτά το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει τα κεφάλαια που έλαβε για αυτόν για τις δικές του ανάγκες.
- Έλεγχος παραλαβής πληρωμών ενοικίου.
- Αποστολή ειδοποιήσεων στους ενοικιαστές εάν δεν έχουν πληρώσει έγκαιρα τη διαμονή τους.
- Πληρωμή όλων των τρεχουσών εξόδων: φόροι, δάνεια, διάφορες υπηρεσίες. Οι πληρωμές γίνονται από τον λογαριασμό ενοικίασης, εφόσον υπάρχουν όλα τα απαραίτητα έγγραφα και χρήματα.
- Εφαρμογή του ετήσιου επανυπολογισμού της κατανάλωσης των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε εξουσιοδοτημένους οργανισμούς - νερό, φυσικό αέριο, θέρμανση, ηλεκτρισμός.
- Ετήσια συμφωνία λειτουργικών εξόδων με ενοικιαστές.
- Παροχή αναφορών για όλες τις πληρωμές.
- Παρακολούθηση των εισπράξεων και αποθήκευση των ενεχύρων για την πληρωμή του ταμείου διαμονής.
- Παροχή αναφορών στον ιδιοκτήτη του ακινήτου εάν υπήρξαν κάποιες αλλαγές στο τιμολόγιο.
- Ετήσια έκθεση προς τον ιδιοκτήτη σχετικά με την κίνηση των κεφαλαίων στον λογαριασμό ενοικίασης.
Επίλυση τεχνικών θεμάτων
Εκτός από τα οικονομικά ζητήματα, η εταιρεία διαχείρισης αναλαμβάνει την επίλυση όλων των τεχνικών θεμάτων που αναπόφευκτα πρέπει να αντιμετωπιστούν κατά την αντιμετώπιση κτιρίων και κατασκευών. Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υπολογίζει σε βοήθεια στα ακόλουθα:
- Οργάνωση και υλοποίηση επισκευαστικών εργασιών διαφόρων τύπων, προγραμματισμένων και μη. Αυτό μπορεί να είναι μια ενημέρωση απαρχαιωμένων ή φθαρμένων συστημάτων επικοινωνίας ή τμημάτων του ίδιου του κτιρίου. Αυτό περιλαμβάνει επίσης επισκευές που χρειάστηκαν ως αποτέλεσμα έκτακτης ανάγκης.
- Λήψη των απαραίτητων μέτρων για την εξοικονόμηση και βελτιστοποίηση των καταναλωμένων πόρων.
Αυτή η λίστα ευθυνών δεν είναι πλήρης. Θα εξαρτηθεί από τις προσωπικές απαιτήσεις του ιδιοκτήτη του ακινήτου και από τα χαρακτηριστικά του ίδιου του αντικειμένου.
Νομικά και Αντιπροσωπευτικά Θέματα
Το πιο δύσκολο μπορεί να θεωρηθεί η νομική σφαίρα, που επηρεάζει τη σχέση με τους νόμους μιας ξένης χώρας. Χωρίς την κατάλληλη γνώση, εμπειρία και γνώση της γερμανικής γλώσσας, ο ιδιοκτήτης ενός οικιστικού ή εμπορικού χώρου μπορεί να βρεθεί σε μια μάλλον δυσμενή κατάσταση για τον εαυτό του.Άλλωστε, η νομοθεσία της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας της Γερμανίας μπορεί να έχει πολλές παγίδες, τις οποίες μπορεί να παρακάμψει μόνο κάποιος που τις γνωρίζει καλά. Έτσι, από νομική άποψη, η εταιρεία διαχείρισης θα πρέπει να αντιμετωπίσει τα ακόλουθα σημεία:
- Εκπροσώπηση των συμφερόντων του ιδιοκτήτη σε όλους τους κρατικούς φορείς και άλλες δομές που σχετίζονται με το θέμα της ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας.
- Διαπραγματευτείτε με τρίτους και ενοικιαστές για τη βελτιστοποίηση της διαχείρισης ακινήτων
- Ενημερώστε τους ενοικιαστές για την αύξηση του ενοικίου αφού έχει συμφωνηθεί με τον ιδιοκτήτη.
- Συνάψτε και τερματίστε συμφωνίες μίσθωσης για λογαριασμό του ιδιοκτήτη του σπιτιού.
- Διεξαγωγή αλληλογραφίας και αποθήκευση όλης της αλληλογραφίας σχετικά με το αντικείμενο που έχει ανατεθεί. Δώστε στον ιδιοκτήτη αντίγραφα των επιστολών και των ειδοποιήσεων που έχετε λάβει.
- Συνεργαστείτε με ασφαλιστές εάν προκύψουν ασφαλιστικά συμβάντα.
- Αλληλεπιδράστε με δικηγόρους όταν απαιτείται η παρέμβασή τους.
Αυτή η λίστα δεν είναι επίσης οριστική. Ο πλήρης κατάλογος θα εξαρτηθεί από τα χαρακτηριστικά του κτιρίου και την κατάστασή του.
Πώς να βεβαιωθείτε ότι εμπιστεύεστε την ιδιοκτησία σας σε επαγγελματίες
Δεδομένης της σημασίας των θεμάτων που θα πρέπει να ανατεθούν σε τρίτους, είναι πολύ λογικό να υποθέσουμε ότι το κύριο μέλημα ενός ιδιοκτήτη ακινήτου είναι η σωστή επιλογή μιας εταιρείας διαχείρισης. Και εδώ είναι σημαντικό να θυμάστε μερικά σημεία:
- Στις περισσότερες περιπτώσεις, η υπηρεσία διαχείρισης ακινήτων παρέχεται από το μεσιτικό γραφείο μέσω του οποίου πραγματοποιείτε την αγορά. Αυτή είναι μια από τις υπηρεσίες μετά την πώληση που παρέχονται από μεταπωλητές.
- αν μιλάμε για ένα κτίριο που προορίζεται για επαγγελματικούς λόγους, δηλαδή για εμπορικά ακίνητα, τότε κατά κανόνα την ευθύνη διαχείρισής του αναλαμβάνει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης. Είναι πιο κερδοφόρο, φθηνότερο και πιο αξιόπιστο. Εάν παρόλα αυτά είναι απαραίτητο να προσλάβετε ένα αξιόπιστο άτομο, στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αποφασίσει ανεξάρτητα σε ποιον θα προτιμήσει.
- στην περίπτωση αγοράς διαμερίσματος τα πράγματα είναι λίγο διαφορετικά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αποκτάται μόνο μέρος του κτιρίου. Ως εκ τούτου, θα είναι δυνατό να επηρεαστεί η επιλογή του διαχειριστή μόνο έμμεσα. Συνήθως καθορίζεται με ψηφοφορία σε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών.
Πώς λοιπόν θα φέρετε την περιουσία σας σε ασφαλή χέρια; Ένα πράγμα είναι σίγουρο - χρειάζεστε έναν οργανισμό με εξαιρετική φήμη. Πρώτα απ 'όλα, καθορίστε πόσα αντικείμενα βρίσκονται ήδη υπό τη φροντίδα του μεσάζοντα που σας ενδιαφέρει.
Για να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητό σας θα καταλήξει στα χέρια των επαγγελματιών, ζητήστε τους τις επαφές των πελατών με τους οποίους συναλλάσσονται ήδη.
Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο κόστος πληρωμής για τις υπηρεσίες ενός διαμεσολαβητή. Δεν πρέπει να είναι πολύ διαφορετικό από αυτό που υπάρχει αυτή τη στιγμή στη γερμανική αγορά. Για να το κάνετε αυτό, παρακολουθήστε την κατάσταση και μάθετε πόσο αξιολογούν τη δουλειά τους άλλες εταιρείες.
Μια άλλη πτυχή είναι οι όροι της σύμβασης. Οι εταιρείες που δεν εκτελούν τα καθήκοντά τους πολύ ευσυνείδητα τείνουν να υπογράφουν ένα έγγραφο χωρίς το δικαίωμα να τερματίσουν τη σχέση. Αυτό το είδος συντρόφου σίγουρα δεν είναι για εσάς.
Δώστε προτίμηση σε όσους επιτρέπουν τη λύση της σύμβασης εντός ενός μηνός. Σε αυτή την περίπτωση, η εταιρεία θα ενδιαφέρεται να σας κρατήσει. Αλλά εάν η συμφωνία συναφθεί για μεγάλο χρονικό διάστημα, κανείς δεν κινδυνεύει να απολυθεί για κακής ποιότητας εργασία και θα έχετε μόνο νέα προβλήματα αντί να τα λύσετε.
Κάντε τον κόπο να καταλάβετε τι ακριβώς κάνει η εταιρεία. Έτσι, ας πούμε, στη Βαυαρία, υπάρχουν περίπου 80 γραφεία που παρέχουν υπηρεσίες σε αυτόν τον τομέα. Αλλά οι περισσότεροι από αυτούς ασκούν δραστηριότητες πολλαπλών κατευθύνσεων, ασχολούμενοι ταυτόχρονα με το real estate, τον τουρισμό και την ενοικίαση αυτοκινήτων.
Για έναν ξένο επενδυτή, μια εταιρεία με στενή εξειδίκευση είναι πιο κατάλληλη. Αυτό αποτελεί εγγύηση ότι είναι πιο εξοικειωμένη με την αγορά που σας ενδιαφέρει.
Και ένα ακόμη σημαντικό σημείο είναι η συμμετοχή του διαμεσολαβητή που έχετε επιλέξει σε εξειδικευμένους οργανισμούς, δηλαδή την Ένωση Εταιρειών Διαχείρισης και την Εταιρεία Προστασίας των Δικαιωμάτων των Καταναλωτών.
Αποτελέσματα
Όταν αγοράζετε ακίνητα στο εξωτερικό, να είστε προετοιμασμένοι για το γεγονός ότι θα χρειαστείτε έναν μεσάζοντα που θα φροντίσει το αντικείμενο της αγοράς σας. Στη Γερμανία, μια τέτοια υπηρεσία παρέχεται από εταιρείες διαχείρισης. Αλλά προτού συνάψετε συμφωνία με έναν από αυτούς, λάβετε υπόψη τα ακόλουθα σημεία:
- ένας επαγγελματίας διαμεσολαβητής φροντίζει για όλα τα τρέχοντα καθήκοντα - νομικά, τεχνικά, οικονομικά.
- το εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, σύμφωνα με την υπογεγραμμένη συμφωνία, λαμβάνει το δικαίωμα να επιλύει όλα τα ζητήματα για λογαριασμό του ιδιοκτήτη, εκτός από την αποξένωση περιουσίας.
- Όταν επιλέγετε ειδικούς, ζητήστε τους να παρέχουν συστάσεις, μελετήστε την ιστορία της δουλειάς τους, βεβαιωθείτε ότι είναι μέλη εξειδικευμένων ενώσεων.
Αλλά αν μπορείτε να επιλέξετε ανεξάρτητα σε ποιον θα εμπιστευτείτε την αγορά σας θα εξαρτηθεί από τον τύπο του αντικειμένου και το μερίδιο ιδιοκτησίας σας σε αυτό.
