Η απόκτηση ακινήτων στη Γερμανία τα τελευταία χρόνια έχει γίνει μια κερδοφόρα επένδυση. Οι τιμές και οι τιμές ενοικίασης για οικιστικά ακίνητα εδώ αυξάνονται ετησίως από 2 σε 6%, ανάλογα με την πρωτογενή ή δευτερεύουσα φύση του αποθέματος κατοικιών, ομοσπονδιακή γη. Τα ακίνητα στο Βερολίνο είναι ελκυστικά όχι μόνο επειδή αυτή η πόλη είναι η δεύτερη πιο πυκνοκατοικημένη στην Ευρώπη, η πρωτεύουσα της Γερμανίας, ένα σημαντικό οικονομικό και χρηματοπιστωτικό κέντρο. Το Βερολίνο είναι μια πόλη επιστήμης και πολιτισμού, τουρισμού, πανεπιστημίων και καινοτόμων τεχνολογιών. Επιπλέον, υπάρχουν όλες οι προϋποθέσεις για μια άνετη διαμονή.
Αγορά ακινήτων του Βερολίνου
Η αγορά ακινήτων στο Βερολίνο χαρακτηρίζεται από τα ίδια χαρακτηριστικά όπως και στη Γερμανία συνολικά. Έτσι, για παράδειγμα, το κύριο χαρακτηριστικό των γερμανικών ακινήτων είναι η σταθερότητα των τιμών, χωρίς ανοδικά και καθοδικά άλματα. Η ενοικίαση ακινήτων αποφέρει χαμηλά μερίσματα (από 4 έως 7% ετησίως), αλλά ενέχει ελάχιστο κίνδυνο και παρέχει ένα μέτριο αλλά σταθερό εισόδημα.
Ταυτόχρονα, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το Βερολίνο είναι μια ιδιαίτερη πόλη. Εδώ, μαζί με τις γενικές γερμανικές τάσεις, υπάρχουν αποχρώσεις που είναι εγγενείς μόνο σε αυτόν. Αυτά τα χαρακτηριστικά πρέπει να είναι γνωστά και να λαμβάνονται υπόψη κατά την εξέταση των επιλογών για την αγορά ενός διαμερίσματος στο Βερολίνο.
Κατά την αξιολόγηση της αγοράς ακινήτων στη γερμανική πρωτεύουσα, πρώτα απ 'όλα, θα πρέπει να εστιάσετε στις τιμές. Θα πρέπει να σημειωθεί αμέσως ότι αυτός είναι ένας από τους πιο ελκυστικούς παράγοντες.
Μια απλή σύγκριση των τιμών των ακινήτων του Βερολίνου με τις τιμές στο Λονδίνο, το Παρίσι, τη Ρώμη και άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες δείχνει ότι το κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου κατοικίας είναι το μισό από αυτό εδώ - περίπου 4.000 ευρώ.
Μεταξύ των μεγαλύτερων πόλεων της Γερμανίας, οι τιμές των κατοικιών στο Βερολίνο είναι οι έκτη πιο ακριβές, πίσω από το Μόναχο, τη Φρανκφούρτη, το Αμβούργο, τη Στουτγάρδη και το Ντίσελντορφ.
Το γεγονός αυτό, ακόμη και αν ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι το 2021 οι τιμές των ακινήτων στο Βερολίνο αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 9,6% (αυτό είναι το υψηλότερο στη Γερμανία), δείχνει ότι υπάρχει κάποιο περιθώριο για περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Η υστέρηση στις τιμές θα διατηρηθεί για κάποιο χρονικό διάστημα - τουλάχιστον για τα επόμενα δύο χρόνια, γεγονός που ανοίγει ευκαιρίες για κερδοφόρες επενδύσεις.
Το Βερολίνο παρέχει μια επιλογή: ακίνητα από έναν κατασκευαστή, δευτερεύουσα κατοικία, διαμερίσματα και σπίτια για κάθε γούστο και οικονομική δυνατότητα. Οι ελάχιστες τιμές ξεκινούν από 800 ευρώ. Σε ελίτ σπίτια στις κεντρικές συνοικίες της πόλης και νέα κτίρια - από 3000 έως 7000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ένα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων του Βερολίνου είναι οι μεγάλες διαφορές στην ποιότητα των κατοικιών και στις τιμές για αυτήν στους πρώην τομείς του Δυτικού και Ανατολικού Βερολίνου.
Το Ανατολικό Βερολίνο, που φέρει το αποτύπωμα της σοσιαλιστικής κληρονομιάς της ΛΔΓ, προσφέρει ακίνητα σε χαμηλότερες τιμές από ό,τι στο δυτικό τμήμα της πόλης. Μπορείτε ακόμα να αγοράσετε φθηνή κατοικία εδώ (από 800 έως 1500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο), αλλά θα πρέπει να λάβετε υπόψη ότι η ποιότητα και η άνεσή τους θα είναι πολύ κατώτερες από τα διαμερίσματα στο Δυτικό Βερολίνο.
Η τιμολογιακή πολιτική επηρεάζεται επίσης από την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο (υπάρχουν αριστοκρατικά και όχι τόσο κύρους), και ο βαθμός προσβασιμότητας των αστικών συγκοινωνιακών υποδομών. Για παράδειγμα, η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται πιο ενεργά στην περιοχή του δακτυλίου του αστικού τρένου του Βερολίνου (Ring Bahn).
Ένα εντυπωσιακό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων στο Βερολίνο είναι η παρουσία μεγάλου αριθμού κατοικιών, που χτίστηκαν στην εποχή του Κάιζερ. Η ζήτηση για τέτοια σπίτια είναι μεγάλη: παρά την ηλικία τους, βρίσκονται στις κεντρικές συνοικίες της πόλης, έχουν ανακαινιστεί, όλες οι επικοινωνίες σε αυτές έχουν αντικατασταθεί με σύγχρονες.
Τα διαμερίσματα σε τέτοια σπίτια έχουν χοντρούς τοίχους, ψηλά ταβάνια, είναι άνετα για ζωή και το κόστος της δευτερεύουσας κατοικίας εδώ μπορεί να φτάσει τα 2000 έως 3000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Μια άλλη διαφορά στο Βερολίνο είναι ότι υπάρχει συνεχής αύξηση του πληθυσμού, ειδικά στις περιοχές Pankow και Lichtenberg, αλλά η αγοραστική του δύναμη είναι κατώτερη από άλλες μεγαλουπόλεις στη Γερμανία.
Το 85% των Βερολινέζων ζουν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μια τάση μείωσης του τμήματος του στεγαστικού αποθέματος που προηγουμένως εκμισθώνονταν. Μιλάμε για χιλιάδες διαμερίσματα: οι επενδυτές, που αγοράζουν φθηνότερα σπίτια, επενδύουν σε αυτά, τα μετατρέπουν σε πολυτελή διαμερίσματα και τα πουλούν σε πλούσιους ξένους.
Αυτό, καθώς και η αύξηση των τιμών ενοικίασης (2021 - 11,6 ευρώ, 2021 - 12 ευρώ, 2021 - 12,3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο), κάνει τους Βερολινέζους να αναζητούν πιο προσιτές κατοικίες στα περίχωρα της πόλης και να στέλνουν διαμαρτυρίες στη διοίκηση της πόλης .
Για να μειωθεί η έλλειψη κατοικιών, ιδιαίτερα οικονομικής θέσης, στο Βερολίνο, είναι απαραίτητο να ανατίθενται δέκα χιλιάδες διαμερίσματα ετησίως. το 2021 εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες μόνο για 4.420 αντικείμενα.
Ένας από τους λόγους για την αδυναμία δόμησης περισσότερων είναι η έλλειψη γης. Αυτό οδήγησε επίσης σε αύξηση των τιμών της γης. Έτσι, το 2021, η μέση τιμή για ένα οικόπεδο ήταν 480 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, το 2021 ανήλθε στα 650 ευρώ.
Ενδιαφέρον γεγονός. Το Βερολίνο δεν έχει ούτε ένα κέντρο, κάτι που συνηθίζεται στις περισσότερες πρωτεύουσες του κόσμου. Μετά το τέλος του Β' Παγκοσμίου Πολέμου και τη διαίρεση του Βερολίνου σε δύο ζώνες, η καθεμία από αυτές είχε το δικό της κέντρο. Στην Ανατολή, η παλιά συνοικία της πόλης Berlin-Mitte έγινε το κέντρο, στη Δύση - το προάστιο του Charlottenburg. Σήμερα, ένα νέο κέντρο του Βερολίνου διαμορφώνεται - στην περιοχή της Πότσνταμ Πλατς.
Οι κύριοι παράγοντες στην αγορά ακινήτων του Βερολίνου είναι:
- Γερμανικές εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητα.
- Γερμανοί πολίτες που επιθυμούν να διατηρήσουν τις αποταμιεύσεις τους και να λάβουν κάποιου είδους σταθερό εισόδημα.
- ξένους επενδυτές· οι πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας αποτελούν το 5% αυτών.
Οι γερμανικές τράπεζες παρέχουν πρόθυμα δάνεια τόσο σε Γερμανούς πολίτες όσο και σε αλλοδαπούς: τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι από τα χαμηλότερα στην Ευρώπη - από 0,8 έως 2% για τους Γερμανούς πολίτες και 3-5% για τους ξένους πολίτες.
Διοικητικές διαιρέσεις του Βερολίνου
Το Βερολίνο είναι ίσο σε καθεστώς με ένα ομοσπονδιακό κράτος, καλύπτει έκταση 893 τ. χλμ. Η διοικητική-εδαφική δομή της πόλης περιλαμβάνει 12 συνοικίες (Bezirk), οι οποίες, με τη σειρά τους, χωρίζονται σε 95 συνοικίες (Ortsteile).
Μέσες τιμές ακινήτων στο Βερολίνο (2021)
| Διοικητική Περιφέρεια | Περιοχή | Αγορά διαμερίσματα, ευρώ / m² | Ενοίκιο διαμερίσματα, ευρώ / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Ντάλεμ Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Πάνκοφ | Prenzlauer Berg Πάνκοφ | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Λίχτενμπεργκ | Λίχτενμπεργκ | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Ράινικεντορφ | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Heart of Berlin"
Η συνοικία Mitte βρίσκεται στο κέντρο του Βερολίνου και στις δύο όχθες του Spree. Είναι ταυτόχρονα το κέντρο της πολιτιστικής, επιχειρηματικής, πολιτικής και τουριστικής ζωής της πόλης. Κατά τη διάρκεια του Β' Παγκοσμίου Πολέμου, η συνοικία καταστράφηκε σχεδόν ολοκληρωτικά, η ανοικοδόμηση ολοκληρώθηκε τη δεκαετία του 1990: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Reich Chancellery, Alexanderplatz.
Η περιοχή είναι γεμάτη με αξιοθέατα (Πύλη του Βρανδεμβούργου, Galeries Lafayette, Νησί των Μουσείων και άλλα), εστιατόρια, καμπαρέ, αίθουσες συναυλιών. Εδώ βρίσκονται επίσης κυβερνητικά γραφεία.
Οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή είναι οι υψηλότερες στο Βερολίνο. η ακίνητη περιουσία του δευτερεύοντος αποθέματος κατοικιών είναι ιδιαίτερα ακριβή εδώ. Το μέγεθος των τιμών ποικίλλει ανάλογα με την περιοχή και κατά μέσο όρο κυμαίνεται από 4800 έως 8500 ευρώ ανά τ.μ. Το διαμέρισμα ενός δωματίου (38 τ.μ.) μπορεί να κοστίσει από 200 έως 300 χιλιάδες ευρώ.
Η ενοικίαση χώρου διαβίωσης θα κοστίζει από 14-29 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα και άνω. Έτσι, το κόστος ενοικίασης ενός νέου διαμερίσματος ενός δωματίου εξαιρουμένων των κοινόχρηστων (18 τ.μ) στο κέντρο μπορεί να φτάσει τα 522 ευρώ το μήνα, ένα νέο αρχοντικό (100 τ. μ.) - 1850 ευρώ.
Friedrichshain-Kreuzberg
Από τα μέσα της δεκαετίας του 1960. η συνοικία Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) έχει γίνει η πρωτεύουσα των νεανικών υποπολιτισμικών κινημάτων (χίπις, σκίνχεντ, πανκ, κ.λπ.). Από τότε μένουν εδώ πολλοί νέοι και φοιτητές. Το 2001, η ανατολική περιοχή Friedrichshain προσαρτήθηκε στην περιοχή.
Σήμερα έχει την υψηλότερη πυκνότητα πληθυσμού στο Βερολίνο - τρεις φορές τον μέσο όρο της πόλης. Εδώ είναι συγκεντρωμένα τα περισσότερα νυχτερινά κέντρα, μπαρ και απλά εστιατόρια, ξενώνες.
Το 70% όλων των νέων κτιρίων (πάνω από 4.000 διαμερίσματα) στην περιοχή θα κατασκευαστούν στο Friedrichshain. Το κόστος ενός διαμερίσματος σε νέες πολυκατοικίες είναι από 3 έως 6 χιλιάδες ευρώ ανά τ.μ., στη δευτερογενή αγορά - από 2500 έως 6500 ευρώ. Άρα, ένα διαμέρισμα 2 δωματίων (55,5 τ.μ.) κατασκευής 1920 κοστίζει 292 χιλιάδες ευρώ. Το ενοίκιο είναι από 12 έως 14 ευρώ το τ.μ. το μήνα.
Pankow - το μέρος όπου ζουν οι μποέμ του Βερολίνου
Το Pankow (Πάνκοου) κατέχει τη δεύτερη θέση μεταξύ των περιοχών του Βερολίνου ως προς την έκταση και την πρώτη ως προς τον πληθυσμό - 400 χιλιάδες κάτοικοι, κυρίως πλούσιοι πολίτες της Γερμανίας, Γερμανοί. Η συνοικία διακρίνεται από μεγάλο αριθμό πλατειών, πάρκων, λιμνών και καλή οικολογική κατάσταση. Νωρίτερα, οι ηγέτες της ΛΔΓ ζούσαν στην περιοχή αυτή. Τα περισσότερα από τα κτίρια χτίστηκαν το πρώτο μισό του εικοστού αιώνα, συμπεριλαμβανομένων περισσότερων από 300 πολιτιστικών μνημείων.
Οι τιμές των ακινήτων και των ενοικίων είναι υψηλές, ειδικά στην περιοχή Prenzlauer Berg: σε νέα κτίρια - από 3 έως 6 χιλιάδες ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σε παλιά σπίτια - από 2500 έως 4500. Η περιοχή έχει τη δυνατότητα κενών οικοπέδων για κατασκευή. Η τιμή ενοικίασης κυμαίνεται από 10 έως 13,30 ευρώ ανά τ.μ. Στη συνοικία Pankow, ένα διαμέρισμα ενός δωματίου (36 τ.μ.) θα κοστίζει 374 ευρώ το μήνα, στο Prenzlauer-Berg το ίδιο διαμέρισμα θα κοστίζει 482 ευρώ.
Charlottenburg-Wilmersdorf - ελίτ κέντρο
Το Charlottenburg-Wilmersdorf - μια από τις πιο μοδάτες περιοχές, κατατάσσεται στην τέταρτη θέση ως προς τον πληθυσμό. Πολλές μπουτίκ, εστιατόρια, ξενοδοχεία, κτίρια γραφείων συγκεντρώνονται εδώ. Στην περιοχή υπάρχουν το παλάτι Charlottenburg, το Ολυμπιακό Στάδιο, η Όπερα του Βερολίνου.
Η πιο διάσημη περιοχή είναι το Grunewald. Τα ελίτ σπίτια βρίσκονται στις όχθες των λιμνών Wannsee και Nicholassee, μέσα στο δάσος. Η έκταση των διαμερισμάτων υπερβαίνει τον μέσο όρο της πόλης.
Το κτίριο είναι πυκνό. Νέα κτίρια πραγματοποιούνται μόνο στο τμήμα premium.
Οι τιμές των ακινήτων είναι από τις υψηλότερες στο Βερολίνο: για τα νέα διαμερίσματα ξεκινούν από 5.000 ευρώ ανά τ.μ. Η τιμή μιας μέτριας βίλας δύο δωματίων με πισίνα που χτίστηκε το 2021 (46 τμ) στην περιοχή Wilmersdorf είναι 3544 ευρώ ανά τμ, στο Grunewald - από 6040 ευρώ και άνω.
Δευτερεύον απόθεμα κατοικιών - από 4500 έως 8500 ευρώ ανά τ.μ. Οι τιμές ενοικίασης, εξαιρουμένων των λογαριασμών κοινής ωφελείας, κυμαίνονται από 12,41 έως 13,90 ευρώ ανά τ.μ.
Spandau
Το Spandau είναι η λιγότερο πυκνοκατοικημένη συνοικία του Βερολίνου με τις χαμηλότερες τιμές ακινήτων. Η περιοχή βρίσκεται μακριά από συγκοινωνιακές επικοινωνίες. Από το 2021 παρατηρείται μια τάση αύξησης των τιμών κατά 27%. Έτσι, σήμερα πωλούνται νέα διαμερίσματα σε τιμές που κυμαίνονται από 3000 έως 6000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (με πενταετή εγγύηση ποιότητας).
Παλιά διαμερίσματα - από 2500 έως 4500 ευρώ ανά τ.μ.
Η ενοικίαση μονόχωρου διαμερίσματος (37 τ.μ.) κατασκευής 1900 θα κοστίζει 86,50 ευρώ το μήνα, αντίστοιχο διαμέρισμα, αλλά κατασκευής 1954 - 89 ευρώ.
Η περιοχή φημίζεται για τα πάρκα και τις λίμνες της, ιδανικές συνθήκες για υπαίθρια αναψυχή. Κάθε χρόνο χιλιάδες τουρίστες και Βερολινέζοι συγκεντρώνονται εδώ για τη Χριστουγεννιάτικη αγορά.
Ανάμεσα στα αξιοθέατα, ιδιαίτερη θέση κατέχει η δωδεκάπλευρη Ακρόπολη του 13ου-16ου αιώνα. και την Παλιά Πόλη. Υπάρχει επίσης μια φυλακή για πρώην Ναζί Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Η συνοικία Steglitz-Zehlendorf βρίσκεται στα νοτιοδυτικά της πόλης και είναι μια από τις πιο γνωστές. Αφθονεί σε πάρκα, δάση, λίμνες. Εδώ βρίσκονται βίλες, αρχοντικά και σπίτια 5 δωματίων στο Βερολίνο.
Η λίμνη Grosse Wansee είναι διάσημη για τις ρεγκάτες για γιοτ και την παραλία Strandbad, όπου κάθε Βερολινέζος μπορεί να χαλαρώσει.
Στο Dahlem υπάρχουν το Ελεύθερο Πανεπιστήμιο του Βερολίνου, ο βοτανικός κήπος, ο πύργος Bierpinsel μήκους 46 μέτρων. Υπάρχουν λίγα κατασκευαστικά έργα - 9 (για 675 διαμερίσματα). Ο λόγος είναι η έλλειψη δωρεάν γης για κατασκευή.
Νέα διαμερίσματα πωλούνται στην τιμή των 4500 ευρώ ανά τ.μ., απόθεμα δευτερεύουσας κατοικίας - από 3 χιλιάδες έως 8500 ανά τ.μ.
Οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλότερες στην περιοχή Zehlendorf. Έτσι, μια ελίτ βίλα (470 τ.μ.) που χτίστηκε το 2001 θα κοστίσει 2 εκατομμύρια 495 χιλιάδες ευρώ, και μια βίλα που χτίστηκε το 1922 (310 τ.μ.) - 1 εκατ. 249 χιλιάδες ευρώ.
Το ενοίκιο κατοικιών εδώ κυμαίνεται από 10,50 έως 13 ευρώ ανά τ.μ.
Tempelhof-Schoneberg
Το Tempelhof-Schoneberg είναι η δεύτερη πιο πυκνοκατοικημένη περιοχή που βρίσκεται στα νότια του Βερολίνου. Αυτή είναι μια τυπική ευρωπαϊκή περιοχή: όχι μακριά από το κέντρο, η αγορά ακινήτων μπορεί να ικανοποιήσει όλα τα γούστα: παλιά κτίρια, πολυτελή σπίτια, αρχοντικά, ουρανοξύστες. Αντίστοιχα, οι τιμές για νέες κατοικίες είναι 3000-6000 ευρώ ανά τ.μ. Το δευτερεύον οικιστικό απόθεμα είναι φθηνότερο: από 2500 έως 4500 ευρώ ανά τ.μ.
Η τιμή ενοικίασης αυξάνεται ετησίως: από 8,50 ευρώ το 2021 σε 12,20 ευρώ ανά τ. μετρητή το 2021
Η πολιτιστική ζωή είναι πλούσια - χώροι συναυλιών, εμπορικά και ψυχαγωγικά κέντρα, ζωολογικός κήπος, υπάρχουν επίσης πολλά καταστήματα, μπαρ, νυχτερινά κέντρα.
Υπάρχει μεγάλο ποσοστό φοιτητικής νεολαίας στην περιφέρεια. Το επίπεδο ασφάλειας και ανοχής αποδεικνύεται από το γεγονός ότι αυτή είναι η πιο «ομοφυλοφιλική» συνοικία του Βερολίνου. Εδώ ζουν οι περισσότεροι εκπρόσωποι της μη παραδοσιακής σεξουαλικότητας, οι οποίοι μετακόμισαν στη Γερμανία από τις ΗΠΑ, την Anlia, την Ιταλία και άλλες χώρες.
Η πιο ενεργά αναπτυγμένη περιοχή είναι το Schöneberg.
Neukölln - Τουρκικό Βερολίνο
Το Neukolln είναι η πιο πολυπολιτισμική συνοικία του Βερολίνου και έχει τη φήμη ότι είναι η περιοχή με το μεγαλύτερο έγκλημα στην πόλη. Περίπου το ένα τρίτο του πληθυσμού είναι μετανάστες από την Τουρκία, τις αραβικές χώρες, την Πολωνία, τη Ρουμανία. Είναι επίσης το σπίτι πολλών νέων και φοιτητών.
Οι τιμές των ακινήτων οικονομικής θέσης εδώ ήταν από τις χαμηλότερες στο Βερολίνο. Από το 2021, η κατάσταση άλλαξε και ο ρυθμός αύξησης των τιμών και των ενοικίων για κατοικίες ξεπέρασε το 17%, ξεπερνώντας τις υπόλοιπες συνοικίες του Βερολίνου.
Σήμερα, οι τιμές για τα νέα διαμερίσματα εδώ έχουν φτάσει στο επίπεδο των 3000–4500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, για τα παλιά διαμερίσματα - από 2000 έως 4000 ευρώ.
Τιμές κατοικιών - από 1200 ευρώ ανά τ.μ. Η ενοικίαση ιδιωτικής κατοικίας 5 δωματίων (130 τμ) κατασκευής 2021 θα κοστίζει 1650 ευρώ το μήνα.
Στην περιοχή βρίσκεται σε εξέλιξη η κατασκευή.
Ο Neukölln σχεδόν δεν υπέφερε από τους βομβαρδισμούς κατά τη διάρκεια του Β' Παγκοσμίου Πολέμου, χάρη στον οποίο σώθηκε μεγάλος αριθμός κτιρίων από τα τέλη του 18ου-19ου αιώνα.
Treptow-Köpenick
Περιοχή (Treptow-Kopenick) - η μεγαλύτερη στο Βερολίνο. Η πληθυσμιακή πυκνότητα είναι η μικρότερη στην πόλη. Το μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας αυτής της περιφερειακής συνοικίας καταλαμβάνεται από δάση, πάρκα (το πιο διάσημο από τα οποία είναι το Treptover), λίμνες και ποτάμια.
Κάποια απόσταση από το κέντρο έχει επίσης θετικά χαρακτηριστικά: καθαρό αέρα, ευνοϊκές περιβαλλοντικές συνθήκες. Αυτό έκανε τη συνοικία αγαπημένο σημείο διακοπών για τους Βερολινέζους.
Ανάμεσα στα αξιοθέατα, μπορούμε να αναφέρουμε τα γλυπτά Molecule Man (σύμβολο της ενοποίησης της Γερμανίας), ένα μνημείο του Σοβιετικού στρατιώτη-απελευθερωτή.
Στην περιοχή Köpenick υπάρχει ένα μπαρόκ παλάτι, ένα δημαρχείο, ένας τεράστιος αριθμός από καφέ, παμπ, εστιατόρια.
Οι τιμές των ακινήτων για το απόθεμα δευτερεύουσας κατοικίας δεν διαφέρουν πολύ από τις άλλες συνοικίες - από 3.000 έως 6.500 ευρώ ανά τ.μ. Για άνετα νέα διαμερίσματα (Köpenick) - από 4000 έως 8500 ευρώ.
Από τις περιφερειακές συνοικίες, εδώ είναι τα μεγαλύτερα νέα κτίρια στο Βερολίνο: 38 έργα για 5700 διαμερίσματα. Οι τιμές ενοικίασης εξακολουθούν να είναι διαθέσιμες - από 8,92 έως 11,34 ευρώ ανά τ.μ.
Marzahn-Hellersdorf
Το Marzahn-Hellersdorf δεν είναι πολύ δημοφιλές στους τουρίστες, αν και υπάρχουν το Biesdorf Palace Park και το Marzahn Park. Πρόκειται για μια τυπική κατοικημένη περιοχή με τυπικά σπίτια με πάνελ, τα οποία χτίστηκαν την εποχή της ΛΔΓ.
Η περιοχή ονομάζεται συχνά η πιο ρωσόφωνη: εκτός από πρώην πολίτες της ΛΔΓ, που σπούδασαν ρωσικά στο σχολείο, υπάρχουν πολλοί μετανάστες από την ΚΑΚ που ζουν εδώ.
Ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος κατοικιών στο Marzahn ξεκίνησε τη δεκαετία του 1990.Το δευτερεύον απόθεμα κατοικιών είναι φθηνότερο εδώ - από 2.000 έως 3.000 ευρώ το τ.μ., ακριβότερα τα νέα κτίρια - από 2.500 έως 4.000 ευρώ.
Το ενοίκιο είναι το πιο προσιτό στο Βερολίνο, αν και το 2021 αυξήθηκε κατά 10,6%: 8,50-8,60 ευρώ ανά τ.μ.
Η αγορά ενός κτιρίου κατοικιών (150 τ.μ.) κατασκευής 1982 θα κοστίσει 295 χιλιάδες ευρώ.
Lichtenberg - "Βερολίνο σε μικρογραφία"
Η ανατολική συνοικία Lichtenberg του Βερολίνου (κοντά στην πλατεία Alexanderplatz) είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη περιοχή στην πόλη. Σχεδόν ο μισός πληθυσμός της περιοχής είναι από τις χώρες της ΚΑΚ.
Το Okrug κατέχει ηγετική θέση στον αριθμό των νέων κτιρίων - υπάρχουν 2.920 διαμερίσματα ανά 100 χιλιάδες κατοίκους (στην πόλη συνολικά - 890).
Η συνοικία είναι ένα μικρό μοντέλο του Βερολίνου. Υπάρχουν λίγα από όλα εδώ: επιχειρηματικές περιοχές, σούπερ μάρκετ, εστιατόρια, καφέ, παμπ, ζωολογικός κήπος Friedrichsfelde, ένα παλιό κάστρο, το Πολεμικό Μουσείο Βερολίνου-Κάρλχορστ.
Οι τιμές των καταλυμάτων είναι παρόμοιες με αυτές στο Marzahn-Hellersdorf. Μηνιαία διαμονή σε τριώροφη κατοικία (154 τ. Μ.) κατασκευής 2021 θα κοστίσει 1498 ευρώ. Το ενοίκιο για οικιστικά ακίνητα στην επαρχία κυμαίνεται κατά μέσο όρο από 10 έως 12 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα.
Reinikkendorf - πικνίκ στο λιμάνι
Η περιφερειακή συνοικία Reinickendorf βρίσκεται στο βορειοδυτικό τμήμα του Βερολίνου. Το μεγαλύτερο μέρος της συνοικίας καταλαμβάνεται από βιομηχανική ζώνη, δάση και λίμνες. Αυτή η περίσταση επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων στην περιοχή, είναι λιγότερο υψηλές σε σύγκριση με άλλες συνοικίες του Βερολίνου: από 3000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στα νέα κτίρια και 2500–4500 - στο παλιό απόθεμα κατοικιών.
Ο ρυθμός κατασκευής είναι χαμηλός: δεν υπάρχει αρκετή δωρεάν γη για την κατασκευή κατοικιών.
Από τα αξιοθέατα πρέπει να αναφερθούν το παλάτι Tegel και το κέντρο πολιτισμού και ψυχαγωγίας Tegel Port. Αρκετά συγκροτήματα κατοικιών βρίσκονται στις όχθες των λιμνών και στο νησί Humboldt. Το κόστος ενός διαμερίσματος εδώ είναι κατά μέσο όρο περίπου 3400 χιλιάδες ευρώ ανά τ.μ., ενοίκιο - έως 10,35 ευρώ ανά τ.μ. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι δείκτες αυτοί τείνουν να αυξάνονται.
Εμπορικά ακίνητα: κίνδυνοι και χαρακτηριστικά
Το Βερολίνο (όπως και η Γερμανία γενικά) προσελκύει ξένους επενδυτές από παράγοντες όπως:
- σταθερότητα και ελαχιστοποίηση κινδύνου - εδώ και δεκαετίες η γερμανική οικονομία αναπτύσσεται χωρίς κρίσεις, καταρρεύσεις στις τιμές των ακινήτων.
- τάξη και τήρηση των νόμων - όλοι οι μηχανισμοί που σχετίζονται με την αγορά, τη γραφειοκρατία, την επακόλουθη μίσθωση είναι προσαρμοσμένοι στον αυτοματισμό, δεν υπάρχουν διακρίσεις ή περιορισμοί για τους ξένους επενδυτές.
- σταθερή ανάπτυξη των τιμών των ακινήτων (είναι σημαντικό να αδράξουμε τη στιγμή πριν οι τιμές φτάσουν στο αποκορύφωμά τους).
- διαθεσιμότητα - υπάρχει δυνατότητα εύρεσης αντικειμένου για επένδυση, με προϋπολογισμό έως 100 χιλιάδες ευρώ, χαμηλά επιτόκια δανείων. Ο μέσος λογαριασμός για τους Ρώσους επενδυτές είναι 200-300 χιλιάδες ευρώ ανά διαμέρισμα.
Οι στατιστικές δείχνουν ότι οι ξένοι πολίτες επενδύουν συχνότερα σε:
- γραφεία - λόγω της αύξησης του ενοικίου, η κερδοφορία μειώθηκε στο 3-4% ετησίως.
- λιανική ακίνητη περιουσία - φέρνει έως και 3-4% του εισοδήματος ετησίως, αλλά υπάρχει μια πτωτική τάση στην κερδοφορία.
- χώροι αποθήκης - έως 5-6% ετησίως.
- κατοικία για μεταγενέστερη ενοικίαση. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών προκάλεσε επίσης αύξηση των τιμών ενοικίασης, σε σχέση με την οποία η κερδοφορία κυμαίνεται από 5 έως 7% του κέρδους ετησίως.
Έτσι, τα πιο κερδοφόρα για επένδυση εμπορικά ακίνητα στο Βερολίνο σήμερα αντιπροσωπεύονται από πολυκατοικίες: εννοώ την αγορά ολόκληρου του σπιτιού στο σύνολό του, διαμερίσματα σε ξεχωριστό όροφο ή ξεχωριστή είσοδο.
Οι τρέχουσες τάσεις στην αγορά ακινήτων στο Βερολίνο δείχνουν ότι οι τιμές ενοικίασης θα συνεχίσουν να αυξάνονται: η αύξηση των διαδικασιών μετανάστευσης, η έλλειψη στέγης και ελεύθερου χώρου για την κατασκευή και άλλοι παράγοντες δεν θα συμβάλουν στην πτώση τους.
Τα γερμανικά αποθέματα κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των δευτερευόντων, διακρίνονται για υψηλά πρότυπα και ποιότητα. Οι μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης (5 έτη ή περισσότερο) επιτρέπουν την πρόβλεψη εισοδήματος από 5 έως 7% ετησίως.
Ένα άλλο είδος επένδυσης, πιο κερδοφόρα, αλλά και με μεγαλύτερο κίνδυνο, είναι η αγορά οικοπέδων για την ανέγερση νέων κατοικιών. Με την αύξηση του κόστους της γης, η κερδοφορία τέτοιων έργων μειώθηκε από 18 σε 12% ετησίως.
Η μεσαία επιλογή είναι όταν ο επενδυτής, έχοντας συνάψει δάνειο, μετά την ολοκλήρωση της ανέγερσης κατοικιών (ιδίως μικρών διαμερισμάτων 20-30 τ.μ.) δεν το πουλήσει. Σε αυτή την περίπτωση, το σπίτι παραμένει στον επενδυτή, ο οποίος νοικιάζει τα διαμερίσματα. Το δάνειο αναχρηματοδοτείται με χαμηλότερο επιτόκιο και το μίσθωμα καλύπτει όλες τις πληρωμές του δανείου.
Ας συνοψίσουμε
Η απόκτηση από πολίτες της ΚΑΚ ακίνητης περιουσίας στο Βερολίνο, λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς, είναι μια πολλά υποσχόμενη επένδυση κεφαλαίου. Η οικονομική σκοπιμότητα είναι αναμφισβήτητη: οι τιμές στο Βερολίνο δεν έχουν φτάσει ακόμη σε άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, η γερμανική οικονομία αναπτύσσεται σταθερά και εφαρμόζεται μια πολιτική ευνοϊκής πολιτικής για ξένους επενδυτές από την κυβέρνηση και τις τράπεζες.
Μια πολυκατοικία θα φέρει ένα σταθερό εγγυημένο εισόδημα 5-7% ετησίως ελλείψει κινδύνων, η πώληση εξοχικών σπιτιών - έως και 12% με ελάχιστο κίνδυνο.
Εκτός από την οικονομική συνιστώσα, η ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας του Βερολίνου έχει επιπλέον πλεονεκτήματα: η διαμονή στο Βερολίνο είναι άνετη και ευχάριστη και είναι ευκολότερο για έναν ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας να αποκτήσει βίζα πολλαπλής εισόδου στη Γερμανία ή άδεια διαμονής.
Οι τιμές των ακινήτων στο Βερολίνο εξαρτώνται από το κύρος των περιοχών. Οι πιο ελκυστικές είναι οι Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Το επίπεδο τιμών επηρεάζεται από την εγγύτητα με το κέντρο και τις συγκοινωνιακές επικοινωνίες, την εποχή κατασκευής κατοικιών: υψηλότερες τιμές για κτίρια που χτίστηκαν πριν από τη δεκαετία του 1920. και μετά το 2021
