Στην Ισπανία, παρατηρείται μια σταδιακή ανάπτυξη της επιχείρησης ενοικίασης. Αυτό διευκολύνεται όχι μόνο από την ευκαιρία απόκτησης άδειας διαμονής για αγορά ακίνητης περιουσίας από 500 χιλιάδες ευρώ, αλλά και να έχετε καλό κέρδος από την ενοικίαση κατοικιών σε τουρίστες, ακόμη και στους ίδιους τους Ισπανούς. Εάν ενδιαφέρεστε για το πώς να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα στην Ισπανία, πρώτα απ 'όλα, θα πρέπει να εξοικειωθείτε με τις νομικές πτυχές και τις ιδιαιτερότητες αυτού του τύπου επιχείρησης.
Πόσο κερδοφόρα είναι η επιχείρηση ενοικίασης στην Ισπανία;
Τα ακίνητα που βρίσκονται στην περιοχή του θερέτρου, τα οποία αγοράζονται κυρίως με σκοπό την ενοικίασή τους σε τουρίστες, είναι πιο συχνά σε ζήτηση την καλοκαιρινή περίοδο (την περίοδο των διακοπών, περίπου το 90% της τουριστικής ακίνητης περιουσίας είναι κατειλημμένο), τον υπόλοιπο χρόνο τα σπίτια και τα διαμερίσματα κοντά στην ακτογραμμή είναι συνήθως άδεια ... Ωστόσο, η ενοικίαση τουριστικών καταλυμάτων στην περιοχή του θερέτρου παρέχει στον ιδιοκτήτη κατά μέσο όρο περίπου 5% κερδοφορία ετησίως, επομένως μια επιχείρηση βραχυπρόθεσμης ενοικίασης που οργανώνεται σε παραθαλάσσιες περιοχές μπορεί να είναι αρκετά κερδοφόρα.
Είναι εξίσου κερδοφόρο να νοικιάζεις ακίνητα σε μακροπρόθεσμη βάση. Στις μεγάλες πόλεις, υπάρχει μια διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα.
Από το 2021, το 27% των νέων ηλικίας 22-29 ετών προτιμά να νοικιάσει ένα σπίτι, αντί να εξοικονομήσει χρήματα για να το αγοράσει.
Επιπλέον, η Ισπανία γίνεται ολοένα και πιο δημοφιλής χώρα μεταξύ των φοιτητών που έρχονται εδώ για προγράμματα ανταλλαγών. Συγκεκριμένα, μεγάλη εισροή αλλοδαπών φοιτητών παρατηρείται στην πόλη της Βαλένθια.
Ποια είναι τα είδη ενοικίου
Η ενοικίαση στην Ισπανία, όπως και σε άλλες χώρες του κόσμου, είναι δύο ειδών: μακροπρόθεσμη και βραχυπρόθεσμη. Κατά την ενοικίαση ακινήτου για μακροχρόνια μίσθωση, ο ιδιοκτήτης συνάπτει σύμβαση με τον ενοικιαστή, η οποία συνήθως διαρκεί για 1 χρόνο.
Ταυτόχρονα, η ισπανική νομοθεσία προστατεύει τόσο πολύ τον ενοικιαστή που εάν θέλει να την ανανεώσει μετά τη λήξη της σύμβασης, ελλείψει επιτακτικών λόγων για τη λύση της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης θα υποχρεωθεί να ανανεώσει τη μίσθωση μέχρι τη συνολική περίοδο. είναι πέντε χρόνια.
Εάν ο ενοικιαστής δεν θέλει να ανανεώσει τη μίσθωση και σκοπεύει να εγκαταλείψει το διαμέρισμα, πρέπει να ενημερώσει σχετικά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου το αργότερο 30 ημέρες πριν από τη λήξη της σύμβασης.
Οι τιμές μακροχρόνιας ενοικίασης είναι χαμηλότερες από τις βραχυπρόθεσμες, αλλά το όφελος μιας τέτοιας ενοικίασης είναι ότι παρέχεται στον ιδιοκτήτη του σπιτιού ένα συνεχές σταθερό εισόδημα, σε αντίθεση με το βραχυπρόθεσμο.
Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση περιλαμβάνει την ενοικίαση κατοικίας για περίοδο από αρκετές ημέρες έως αρκετούς μήνες, ανάλογα με τις ανάγκες του ενοικιαστή.
Η σύντομη περίοδος ενοικίασης είναι πιο κατάλληλη για τουρίστες, φοιτητές και επιχειρηματίες σε επαγγελματικά ταξίδια. Επιπλέον, μια βραχυχρόνια μίσθωση θα είναι κάπως πιο ακριβή από μια μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να αφιερώσει πολύ περισσότερο χρόνο και προσοχή στο ακίνητο, αφού η τακτική αλλαγή των ενοικιαστών απαιτεί συνεχή επαφή με νέα άτομα.
Διαπραγματεύσεις, είσοδος και έξοδος ενοικιαστών, οργάνωση καθαρισμού σπιτιού μετά από κάθε ενοικιαστή - όλα αυτά απαιτούν τη συνεχή συμμετοχή του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος στη διαδικασία.
Παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή ενοικίασης
Οι ακόλουθοι παράγοντες επηρεάζουν τη διαμόρφωση των τιμών ενοικίασης στην Ισπανία:
- τοποθεσία;
- τύπος στέγασης?
- ενοίκια.
Περιοχή
Η τοποθεσία του ακινήτου είναι ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει την τιμή ενοικίασης. Η Καταλονία, καθώς και η Κόστα Μπλάνκα και η Κόστα Μπράβα, θεωρούνται οι πιο ακριβές περιοχές της χώρας.
Ακριβά ενοίκια διατίθενται επίσης σε όλες τις μεγάλες πόλεις μακριά από τη θαλάσσια γραμμή. Έτσι, η τιμή ενοικίασης στο θέρετρο και τις μεγάλες πόλεις της Ισπανίας μπορεί να κυμαίνεται από 1200 έως 5000 ευρώ το μήνα, ανάλογα με τον αριθμό των υπνοδωματίων, τα τετραγωνικά μέτρα και την ανακαίνιση. Παράλληλα, στις μικρές πόλεις το μηνιαίο ενοίκιο θα κοστίζει από 300 έως 600 ευρώ.
Τύπος ακινήτου
Είναι επίσης σημαντικό τι είδους ακίνητη περιουσία ενοικιάζεται - εμπορικό ή οικιστικό, εξοχικό σπίτι ή βίλα, διαμέρισμα ή δωμάτιο. Για παράδειγμα, στην Torrevieja, μπορείτε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα τριών δωματίων με επιφάνεια 75 τ. μέτρα για 40 ευρώ την ημέρα, και ένα σπίτι της ίδιας περιοχής - για 50 ευρώ.
Μηνιαία τιμή ενοικίασης
Η τιμή ενοικίασης καθορίζεται προσωπικά από τον ιδιοκτήτη. Διαμορφώνεται λαμβάνοντας υπόψη την τοποθεσία, την ανακαίνιση που έγινε, τον αριθμό των υπνοδωματίων, τη συνολική επιφάνεια, τη διαθεσιμότητα πρόσθετων ανέσεων κ.λπ.
Καταχώρηση άδειας εκμίσθωσης ακινήτων
Για να δικαιούστε ενοικίαση κατοικιών για βραχυπρόθεσμη μίσθωση, σε ορισμένες περιοχές της χώρας πρέπει να αποκτήσετε τουριστική άδεια. Αυτές οι περιοχές περιλαμβάνουν την Καταλονία, τη Μαδρίτη, την Ανδαλουσία, τις Βαλεαρίδες Νήσους, τα Κανάρια Νησιά.
Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η ισπανική νομοθεσία δεν προβλέπει μια τέτοια έννοια όπως "τουριστικά καταλύματα". Επομένως, το θέμα αυτό ρυθμίζεται διαφορετικά σε κάθε περιοχή. Ωστόσο, η διαδικασία για την απόκτηση άδειας είναι παντού η ίδια.
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να επικοινωνήσει με το δημαρχείο/περιφερειακή διοίκηση και να αποδείξει την καταλληλότητα του ακινήτου του προς ενοικίαση. Από τα έγγραφα θα απαιτείται «Δήλωση Υπευθυνότητας». Αυτό είναι ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει τη συμμόρφωση της κατάστασης στέγασης με όλες τις υποχρεωτικές απαιτήσεις.
Στη συνέχεια, το αντικείμενο καταχωρείται στο μητρώο και χορηγείται στον ιδιοκτήτη Πιστοποιητικό Εγγραφής με αριθμό αναγνώρισης.
Το κόστος απόκτησης μιας τέτοιας άδειας είναι διαφορετικό σε όλες τις περιοχές. Κατά μέσο όρο, η τιμή κυμαίνεται από 170 έως 500 ευρώ.
Η άδεια εκδίδεται για ακίνητη περιουσία και όχι για πρόσωπο, επομένως πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι όταν ένα αντικείμενο πωλείται, περνά σε νέο ιδιοκτήτη (αν δεν έχει λήξει εκείνη τη στιγμή η περίοδος ισχύος του).
Ένα άλλο σημαντικό σημείο: ο ιδιοκτήτης πρέπει να περιλαμβάνει τον εκδοθέντα αριθμό μητρώου και την κατηγορία του ακινήτου σε κάθε ανακοίνωση ενοικίασης, ακόμη και στο Διαδίκτυο.
Σύναψη σύμβασης μίσθωσης
Οι κανόνες ενοικίασης διέπονται από την ισπανική νομοθεσία (Νόμος για τα αστικά ενοίκια αρ. 29/1994 της 24ης Νοεμβρίου 1994). Σύμφωνα με αυτό το έγγραφο, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος και ο ενοικιαστής ενθαρρύνονται να συνάψουν γραπτή σύμβαση μίσθωσης.
Η μορφή σύνταξης μιας σύμβασης μπορεί να είναι αυθαίρετη, ωστόσο, πρέπει να αντικατοπτρίζονται σε αυτήν οι ακόλουθες διατάξεις:
- προσωπικά στοιχεία ταυτότητας του εκμισθωτή και του ενοικιαστή·
- όροι πληρωμής (το ποσό της μηνιαίας τιμής ενοικίασης, εάν ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αυξήσει την τιμή ενοικίασης, ποιος από τους συμβαλλόμενους πληρώνει για κοινόχρηστα και άλλες πρόσθετες υπηρεσίες, για παράδειγμα, καθαρισμός της περιοχής, καθαρισμός πισίνας κ.λπ.)
- κατάλογο αποθέματος, επίπλων, οικιακών συσκευών, καθώς και περιγραφή της κατάστασής τους κατά τη στιγμή της παράδοσης.
Η συναλλαγή μπορεί να επισημοποιηθεί από συμβολαιογράφο και οι πληροφορίες να καταχωρηθούν στο Μητρώο Περιουσίας (Registro de Propiedad). Όσον αφορά την υπεκμίσθωση, αυτός ο τύπος ενοικίασης κατοικίας επιτρέπεται μόνο εν μέρει και η απόφαση αυτή πρέπει να συζητηθεί προηγουμένως με τον ιδιοκτήτη.
Η τιμή ενοικίασης πρέπει να καθοριστεί με συμφωνία των μερών. Σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αυξήσει το ποσοστό ενοικίασης κατά τη διάρκεια της σύμβασης σύμφωνα με τον δείκτη πληθωρισμού (εάν αυτή η δυνατότητα προσδιοριζόταν στη σύμβαση).
Αυτό που δεν επιτρέπεται να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να ζητήσει περισσότερο από ένα μήνα νωρίτερα (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά στη μίσθωση).
Κατά τη στιγμή της διευθέτησης του ενοικίου (αυτό συμβαίνει συνήθως την πρώτη εβδομάδα κάθε μήνα), ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος πρέπει να εκδώσει στον ενοικιαστή απόδειξη για την πληρωμή που έγινε ή τραπεζικό αντίγραφο εάν η πληρωμή έγινε με τραπεζικό έμβασμα.
Εάν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει το ενοίκιο, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να επικοινωνήσει με την αστυνομία.Εάν μετά από αυτό δεν πληρωθεί το χρέος, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να θέσει θέμα έξωσης του αδίστακτου ενοικιαστή.
Όπως στις περισσότερες χώρες, κατά τη σύναψη μίσθωσης, ο υποψήφιος ενοικιαστής πρέπει να καταβάλει μια προκαταβολή στο ποσό του μηνιαίου επιτοκίου. Εάν κατά το check-out τα έπιπλα και οι οικιακές συσκευές παραμένουν στην ίδια κατάσταση όπως κατά το check-in, τότε η προκαταβολή επιστρέφεται πλήρως στον ενοικιαστή.
Όταν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιστρέψει την κατάθεση, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να επικοινωνήσει με την αστυνομία και στη συνέχεια, εκτός από την κατάθεση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει επίσης να πληρώσει τους τόκους που συσσωρεύτηκαν κατά την περίοδο καθυστέρησης.
Εάν κατά τη λήξη του συμβολαίου διαπιστώθηκε ζημιά στο διαμέρισμα, τότε το κόστος της ζημιάς θα αφαιρεθεί από την κατάθεση.
Εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου θέλει να πουλήσει το ακίνητό του, τότε βάσει νόμου πρέπει πρώτα να το προσφέρει σε έναν ενοικιαστή.
Έξοδα και φορολογία εισοδήματος από ενοίκια
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών υποχρεούνται να αναφέρουν το εισόδημά τους από ενοίκια ετησίως στη φορολογική τους δήλωση. Τα ενοίκια υπόκεινται στους ακόλουθους φόρους:
- φόρος επί του εισοδήματος από ενοικίαση ακινήτων - συντελεστής 24% (δεν προβλέπεται για μη κατοίκους που επισκέπτονται την Ισπανία με βραχυπρόθεσμη βίζα).
- ατομικός φόρος ακίνητης περιουσίας (IBI) - έως 2% της κτηματολογικής αξίας της ακίνητης περιουσίας.
Κατά μέσο όρο, αποδεικνύεται ότι η πληρωμή των φόρων παίρνει ετησίως από 100 έως 500 ευρώ για ενοικίαση διαμερίσματος και από 300 έως 2000 ευρώ για ενοικίαση βίλας.
Στα έξοδα ακίνητης περιουσίας, πέρα από τους φόρους, προστίθενται και πληρωμές για κοινόχρηστα (αέριο, νερό, ρεύμα, τηλέφωνο, ίντερνετ κ.λπ.). Το ζήτημα του ποιος πληρώνει για αυτές τις υπηρεσίες πρέπει να έχει προηγουμένως συμφωνηθεί μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή και να αντικατοπτρίζεται επίσης στη σύμβαση. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την αναδόμηση και τις κεφαλαιουχικές επισκευές της κατοικίας και ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για τις τρέχουσες επισκευές.
Εταιρείες ενοικίασης
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί είτε να νοικιάζει μόνος του το ακίνητό του, είτε να απευθυνθεί σε ειδική εταιρεία διαχείρισης, η οποία θα αναλάβει πολλά οργανωτικά θέματα έναντι αμοιβής.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι εταιρείες διαχείρισης παρέχουν τους ακόλουθους τύπους υπηρεσιών:
- αναζήτηση για ενοικιαστές?
- σύνταξη σύμβασης μίσθωσης·
- συντήρηση τεκμηρίωσης κατά την περίοδο παράδοσης στέγης.
- προετοιμασία και υποβολή φορολογικών δηλώσεων·
- συμβουλευτική;
- ανακαίνιση ακινήτων?
- συντήρηση της περιοχής (καθαρισμός, καθαρισμός πισίνας, φροντίδα γκαζόν κ.λπ.)
- ασφάλιση περιπτώσεων μη καταβολής μισθωμάτων.
Η προμήθεια της εταιρείας διαχείρισης είναι περίπου 7-15% της αμοιβής ενοικίασης.
Εκτός από την εταιρεία διαχείρισης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επικοινωνήσει και με το μεσιτικό γραφείο. Ωστόσο, σε αυτήν την περίπτωση, μπορεί να του παρέχονται υπηρεσίες μόνο για ένα συγκεκριμένο δωμάτιο που ενοικιάζεται, ενώ η χρήση των υπηρεσιών μιας εταιρείας διαχείρισης είναι πιο κερδοφόρα εάν πρέπει να φροντίσετε ολόκληρο το κτίριο με μεγάλο αριθμό δωματίων.
Τελικά
Η απόκτηση ακινήτων στην Ισπανία από 500 χιλιάδες ευρώ δίνει στους ξένους τη δυνατότητα να αποκτήσουν άδεια διαμονής, αλλά η κάρτα κατοίκου απέχει πολύ από το μόνο όφελος από μια τέτοια επένδυση.
Η επιχείρηση ενοικίασης στην Ισπανία ενισχύει τη θέση της και γίνεται πιο κερδοφόρα κάθε χρόνο. Τη χώρα επισκέπτονται ετησίως εκατομμύρια τουρίστες από όλο τον κόσμο, οι οποίοι αντί για ξενώνες και ξενοδοχεία, επιλέγουν όλο και περισσότερο ημερήσια ενοικίαση διαμερισμάτων. Ωστόσο, η μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι λιγότερο κερδοφόρα.
Εάν θέλετε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι στην Ισπανία, θα πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά τις νομικές πτυχές των ζητημάτων ενοικίασης τόσο στο βασίλειο στο σύνολό του όσο και στις επιμέρους περιοχές του, καθώς καθένα από αυτά έχει τις δικές του αποχρώσεις. Για παράδειγμα, σε ορισμένες περιοχές, πριν από την ενοικίαση ακινήτου για βραχυπρόθεσμη μίσθωση, είναι απαραίτητο να αποκτήσετε ειδική άδεια. Επιπλέον, θα πρέπει να εξοικειωθείτε λεπτομερώς με τους φορολογικούς συντελεστές που επιβάλλονται στο εισόδημα από ενοίκια στην Ισπανία, καθώς και με άλλα σχετικά κόστη.
