Η ιδιαιτερότητα της ισπανικής αγοράς ακινήτων είναι η παρουσία ενός ειδικού τμήματος που ελέγχεται από τοπικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Πρόκειται για κατασχεμένα και υποθηκευμένα ακίνητα που κατασχέθηκαν από μη πληρωτές ως εξόφληση οφειλής. Η αγορά τέτοιων κατοικιών θεωρείται η πιο κερδοφόρα επένδυση χρημάτων. Πώς να αγοράσετε ακίνητο από μια τράπεζα στην Ισπανία, θα εξετάσουμε παρακάτω.
Τι είναι η ισπανική υποθήκη
Όπως προαναφέρθηκε, η ακίνητη περιουσία από μια τράπεζα είναι εμπράγματη ασφάλεια, η οποία κατασχέθηκε από οφειλέτες για δάνεια για την κάλυψη χρεωστικών υποχρεώσεων. Από πού προήλθε ένα τέτοιο τμήμα στην αγορά; Γεγονός είναι ότι στην προ κρίσης εποχή ο κατασκευαστικός τομέας στη χώρα αναπτύχθηκε με γοργούς ρυθμούς. Η ισπανική κατοικία ήταν σε ζήτηση, ένας μεγάλος αριθμός συναλλαγών αγοράς και πώλησης συνάπτονταν καθημερινά και εκδόθηκαν πολλά στεγαστικά δάνεια.
Τα κύματα της κρίσης που κάλυψαν την Ευρωπαϊκή Ένωση οδήγησαν σε κατάρρευση των χρηματοπιστωτικών αγορών, αύξηση του αριθμού των ανέργων πολιτών, που σήμαινε αύξηση του αριθμού των κακοπληρωτών δανείων. Ως αποζημίωση για τις ζημίες που υπέστησαν, οι τράπεζες άρχισαν να δεσμεύουν εξασφαλίσεις από τους δανειολήπτες και να τις πωλούν με μειωμένο κόστος. Δεδομένου ότι υπήρχαν πολλοί οφειλέτες, ο αριθμός των κατασχεθέντων αντικειμένων συνέβαλε στη δημιουργία ενός ολόκληρου τμήματος της αγοράς.
Επί του παρόντος, δεν πωλούνται μόνο διαμερίσματα στη δευτερογενή αγορά, αλλά και νέα διαμερίσματα, καθώς πολλά δάνεια εκδόθηκαν για συγκροτήματα κατοικιών υπό κατασκευή.
Οι περισσότερες ισπανικές τράπεζες έχουν ήδη το δικό τους μεσιτικό τμήμα στον πίνακα προσωπικού, το οποίο ασχολείται με την πώληση της κατασχεθείσας περιουσίας.
Το άρθρο «Αγοράστε ακίνητα στην Ισπανία» θα σας βοηθήσει να μελετήσετε λεπτομερώς τη διαδικασία αγοράς κατοικίας σε αυτή τη χώρα και όχι μόνο από τράπεζες.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των ενυπόθηκων ακινήτων στην Ισπανία
Πριν αγοράσετε ενυπόθηκα ακίνητα, θα πρέπει να σταθμίσετε όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας τέτοιας συναλλαγής. Ας σημειώσουμε τα πλεονεκτήματα μιας τέτοιας αγοράς:
- Μειωμένο κόστος αντικειμένων. Τέτοια ακίνητα πωλούνται με έκπτωση 30-40% από την αρχική τιμή. Μερικές φορές η έκπτωση φτάνει το 80%.
- Χρηματοδότηση από την πλειοψηφία των τραπεζών για την απόκτηση ενυπόθηκων ακινήτων, δηλαδή την εγγραφή στεγαστικού δανείου στον αγοραστή. Λόγω αυτού, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα όχι μόνο πουλά τα συλλαμβανόμενα διαμερίσματα, αλλά παρέχει επίσης πλήρη επιστροφή χρημάτων σε περίπτωση μη πληρωμής, καθώς το κόστος μιας τέτοιας στέγασης θα αυξηθεί σημαντικά σε λίγα χρόνια.
- Δυνατότητα διαπραγμάτευσης. Παρά το γεγονός ότι ο πωλητής είναι πιστωτικός οργανισμός, κανείς δεν ακύρωσε τη διαπραγμάτευση για μείωση του κόστους. Γίνεται δυνατή η αγορά κατοικιών με χαμηλό κόστος, ακόμη και λαμβάνοντας υπόψη την ανάγκη για επισκευές. Κατά κανόνα, οι αρχικές τιμές που δημοσιεύονται είναι ελαφρώς υψηλότερες από αυτές στις οποίες η τράπεζα είναι έτοιμη να πουλήσει το ακίνητο.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε τα μειονεκτήματα μιας τέτοιας απόκτησης. Η αξιολόγηση των υφιστάμενων μειονεκτημάτων θα σας επιτρέψει να αποφασίσετε αν αξίζει να ασχοληθείτε καθόλου με τα τραπεζικά ακίνητα. Οι αρνητικές πτυχές της συναλλαγής περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
- Σχεδόν όλα τα τραπεζικά ακίνητα απαιτούν ανακαίνιση, συνήθως κεφαλαιουχικό φινίρισμα. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για το μειωμένο κόστος στέγασης.
- Συχνά, η 100% χρηματοδότηση της αγοράς από την τράπεζα σημαίνει αύξηση του επιτοκίου του δανείου.
- Πουλώντας ακίνητα με υποθήκη, η τράπεζα είναι έτοιμη για μια συμφωνία μόνο υπό την προϋπόθεση ότι ο πελάτης λάβει δάνειο εντός των τειχών της, αν και οι όροι σε άλλο πιστωτικό ίδρυμα μπορεί να είναι πιο κερδοφόροι.
- Ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει να απαντήσει για τις υφιστάμενες οφειλές στους λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Όταν το αντικείμενο της ενεχύρου δεσμεύεται, όλοι οι προσωπικοί λογαριασμοί πρέπει να ακυρώνονται, αλλά στην πράξη αυτό δεν συμβαίνει πάντα.
- Δυνατότητα αγοράς ακινήτου μόνο με διατήρηση της νομικής του υπόστασης. Για παράδειγμα, αν είναι διαμέρισμα, μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο ως χώρος διαβίωσης. Για να μην μπείτε σε χάος, κατά τη διάρκεια της συναλλαγής, θα πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά τους όρους της συμφωνίας αγοραπωλησίας.
Τι πρέπει να προσέξεις
Πριν αγοράσετε ένα διαμέρισμα από μια τράπεζα, συνιστάται να μάθετε:
- Η τεχνική κατάσταση των χώρων συμμορφώνεται με τα κρατικά πρότυπα;
- Υπάρχει οφειλή στους λογαριασμούς κοινής ωφελείας;
- Η ποιότητα των παρεχόμενων κοινοχρήστων, τα υπάρχοντα προβλήματα ύδρευσης, ρεύματος κ.λπ.
- Μήπως ο προηγούμενος ιδιοκτήτης μπήκε σε διαφωνίες σχετικά με την ανακατασκευή ή την ανάπλαση κατοικιών. Εάν έχουν υπάρξει τέτοιες διαφορές, θα πρέπει να διευκρινιστεί αν ολοκληρώνονται, υπέρ ποιου. Το γεγονός είναι ότι κατά την αγορά ενός χώρου διαβίωσης, ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει να αντιμετωπίσει όλες τις υπάρχουσες διαφωνίες με κρατικούς φορείς.
Πού να αγοράσετε ακίνητα με εξασφαλίσεις
Υπάρχουν διάφοροι τρόποι αναζήτησης υποθηκευμένων ακινήτων. Πρώτα απ 'όλα, θα πρέπει να επικοινωνήσετε απευθείας με το μεσιτικό γραφείο ή να μεταβείτε στον ιστότοπό του. Ωστόσο, εκτός από τις πύλες πρακτορείων στην Ισπανία, υπάρχουν πόροι όπου δεν υπάρχει σύνδεση με ένα συγκεκριμένο κτηματομεσιτικό γραφείο. Δείχνουν αντικείμενα από μητροπολιτικά διαμερίσματα μέχρι σπίτια στο νησί Γκραν Κανάρια. Επίσης υπάρχουν διαφημίσεις από ιδιώτες.
Μεταξύ των δημοφιλών τοποθεσιών είναι:
- www.idealista.com - υπάρχει ο μεγαλύτερος αριθμός προσφορών.
- Το www.fotocasa.es είναι ο δεύτερος πιο δημοφιλής ιστότοπος αναζήτησης ακινήτων.
- www.habitaclia.com - σε ζήτηση μεταξύ των Καταλανών, καθώς οι περισσότερες από τις διαφημίσεις που παρουσιάζονται είναι από τη Βαρκελώνη, τη Χιρόνα και την Ταραγόνα.
Ωστόσο, τραπεζικά ακίνητα δεν μπορούν να βρεθούν παντού. Για να δείτε όλες τις προσφορές των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, θα πρέπει να ανατρέξετε στις ιστοσελίδες των τραπεζών. Εδώ είναι μερικά από αυτά:
- Σανταντέρ,
- Μπανκαρία,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Βάνκιντερ.
Μπορείτε επίσης να επικοινωνήσετε με το υποκατάστημα της τράπεζας, όπου μπορείτε να λάβετε συμβουλές για τα υποθηκευμένα ακίνητα που διατίθενται στην αγορά.
Διαδικασία αγοράς ενυπόθηκου ακινήτου
Η διαδικασία για την αγορά ενυπόθηκων ακινήτων στην Ισπανία αποτελείται από τα ακόλουθα βήματα:
- Αναζήτηση κατάλληλου αντικειμένου.
- Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού.
- Κράτηση του επιλεγμένου διαμερίσματος. Δεδομένου ότι το αντικείμενο πρέπει να αφαιρεθεί από την πώληση ώστε να μην θεωρείται από άλλους αγοραστές, πρέπει να καταβληθεί προκαταβολή 5-10% του κόστους στέγασης. Αυτό το ποσό δεν επιστρέφεται μετά την απόφαση ακύρωσης της συναλλαγής.
- Σύναψη προσύμφωνης αγοραπωλησίας. Η συμφωνία λειτουργεί ως εγγύηση ότι η συναλλαγή θα πραγματοποιηθεί στο πλαίσιο των συμφωνιών που έχουν επιτευχθεί.
- Λήψη N.I.E. - αριθμός ταυτότητας αλλοδαπού. Καμία συμφωνία στην Ισπανία δεν είναι δυνατή χωρίς αυτήν. Απαιτείται όχι μόνο η αγορά ενός διαμερίσματος, αλλά και η αγορά ενός οχήματος. Μπορείτε να λάβετε τον αριθμό στο αστυνομικό τμήμα στον τόπο αγοράς του ακινήτου. Η αίτηση για την ανάθεση Ν.Ι.Ε. υποβάλλεται αυτοπροσώπως και μπορεί να παραλάβει το έγγραφο και διαχειριστής. Εάν ο αιτών είναι έγγαμος, είναι προτιμότερο να εκδίδει N.I.E και στους δύο συζύγους ταυτόχρονα. Η διαδικασία εγγραφής διαρκεί 2-14 ημέρες.
- Κατά τη χρήση δανειακών κεφαλαίων, εκδίδεται υποθήκη.
- Σε περίπτωση απουσίας δανείου, μπορείτε να προχωρήσετε άμεσα στη συμβολαιογραφική επικύρωση της συναλλαγής. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το πωλητήριο συμβόλαιο και ελέγχει τη νομική καθαρότητα του αντικειμένου. Αυτό διαρκεί συνήθως 1-3 ημέρες, αλλά όταν αγοράζετε ένα ακίνητο υπό κατασκευή, ο όρος μπορεί να αυξηθεί.
- Η υπογραφή της εκποίησης. Τα μέρη στη συναλλαγή είναι ο αγοραστής και η τράπεζα ως πωλητής. Όλα θα πρέπει να γίνονται παρουσία συμβολαιογράφου. Εάν η αγορά γίνει με δικά σας κεφάλαια, η πλήρης εξόφληση πραγματοποιείται σε αυτό το στάδιο. Η συμφωνία έχει κλείσει σε ευρώ.
- Εγγραφή στο μητρώο ακινήτων. Αυτό πρέπει να γίνει μέσα στον πρώτο μήνα μετά την αγορά. Για να εγγραφείτε χρειάζεστε:
- υποβάλετε αίτηση στο ισπανικό μητρώο ιδιοκτησίας (Registro de Propiedad)·
- συμπληρώστε μια ειδική φόρμα.
- πληρώστε το τέλος για τις ενέργειες εγγραφής (περίπου 2% της αξίας του ακινήτου)·
- υποβάλετε απόδειξη πληρωμής στο Registro de Propiedad.
Η διαδικασία διαρκεί περίπου μία ώρα. Μετά από αυτό, εντός ενός μήνα, στον ιδιοκτήτη του ακινήτου εκδίδεται ένα Nota Simple - ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία.
Η διαδικασία αγοράς ενός εμπορικού ακινήτου είναι κάπως διαφορετική. Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα για αυτό στο άρθρο «Εμπορικά ακίνητα στην Ισπανία».
Πακέτο εγγράφων
Σε κάθε στάδιο της συναλλαγής, θα απαιτείται ένα συγκεκριμένο σύνολο εγγράφων. Έτσι, για να αποκτήσετε N.I.E χρειάζεστε:
- ερωτηματολόγιο συμπληρωμένο εις διπλούν (εκδόθηκε από την αστυνομία).
- δύο φωτογραφίες διαστάσεων 3 x 4 cm.
- αντίγραφα όλων των σελίδων του ξένου διαβατηρίου (απαιτείται έγκυρη βίζα).
- αντίγραφο της προκαταρκτικής σύμβασης πώλησης·
- έγγραφο που επιβεβαιώνει την πληρωμή της εγγύησης·
- τραπεζικό πιστοποιητικό για την παρουσία τρεχούμενου λογαριασμού, στον οποίο αποθηκεύονται κεφάλαια για την αγορά.
Ο συμβολαιογράφος θα χρειαστεί:
- διαβατήριο αγοραστή·
- I.E του αγοραστή?
- προκαταρκτική συμφωνία·
- τραπεζικά στοιχεία ως πωλητής.
Κατά την υποβολή αίτησης στο ισπανικό μητρώο ιδιοκτησίας, πρέπει να υποβάλετε:
- διαβατήριο;
- υπογεγραμμένο συμβόλαιο πώλησης·
- μια αίτηση που μπορεί να εκδοθεί επί τόπου·
- φορολογική απόδειξη.
Κατά την εγγραφή μιας υποθήκης, το πακέτο των εγγράφων θα είναι μεγαλύτερο.
Τιμές ακινήτων
Οι τιμές για τη στέγαση με στεγαστικά δάνεια εξαρτώνται από διάφορους παράγοντες: εάν το σπίτι βρίσκεται στην ακτή, εάν η υποδομή είναι ανεπτυγμένη, εάν το αντικείμενο είναι κατάλληλο για διαμονή. Επιπλέον, λαμβάνεται υπόψη η περιοχή τοποθεσίας. Κατά κανόνα, δεν υπάρχουν πολλά ακίνητα με εξασφαλίσεις σε τουριστικές περιοχές και είναι πιο ακριβά.
Για παράδειγμα, το μέσο κόστος ενός διαμερίσματος ενός δωματίου στην Τενερίφη είναι 210.000 €, ενός διαμερίσματος τριών δωματίων είναι 390.000 € Στη Βαρκελώνη, ένα διαμέρισμα 1 δωματίου θα κοστίζει 110.000 € κατά μέσο όρο, ένα διαμέρισμα 2 δωματίων - € 138.000, ένα διαμέρισμα 3 δωματίων - € 192.000. Η κατοικία στη Μαδρίτη παρόμοια σε έκταση (35-40 m2) κοστίζει 100.000 €, 120.000 και 180.000 €, αντίστοιχα. Η Torrevieja θεωρείται μια από τις πιο φθηνές ισπανικές συνοικίες. Εκεί, τέτοια διαμερίσματα θα κοστίζουν 65.000, 75.000 και 90.000 €.
Στο θέρετρο της Πάλμα ντε Μαγιόρκα, το κόστος ενός διαμερίσματος 1 δωματίου θα είναι κατά μέσο όρο 115.000 €, ενός διαμερίσματος 2 δωματίων - 180.000 € Μια βίλα θα πρέπει να πληρώσει περίπου 1 εκατ. € Ακριβά ακίνητα στην Ίμπιζα. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 3 δωματίων θα κοστίσει κατά μέσο όρο 750-800 χιλιάδες.
Αλλά το θέρετρο του Αλικάντε προσφέρει αρκετά φθηνές τιμές. Στέγαση ενός δωματίου μπορεί να αγοραστεί εδώ για 120.000, και διαμερίσματα δύο δωματίων - για 140-150.000. Μπορείτε να μελετήσετε αναλυτικά τις επιλογές για αγορά κατοικίας σε ισπανικά θέρετρα διαβάζοντας το άρθρο «Ακίνητα στην Ισπανία δίπλα στη θάλασσα».
Φόροι ακίνητης περιουσίας στην Ισπανία
Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η απόκτηση ισπανικών ακινήτων συνοδεύεται από την καταβολή φόρων. Αυτό ισχύει για κατοίκους της χώρας και αλλοδαπούς. Επιπλέον, και τα δύο μέρη στη συναλλαγή μεταφέρουν τέλη στο δημόσιο ταμείο - τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής. Τα ακίνητα με εξασφαλίσεις δεν αποτέλεσαν εξαίρεση.
Πρώτα απ 'όλα, ο αγοραστής πρέπει να πληρώσει ΦΠΑ, αλλά αυτό ισχύει μόνο για την απόκτηση νέων αντικειμένων. Ο φορολογικός συντελεστής είναι σήμερα 10%.
Όταν αγοράζει ένα σπίτι στη δευτερογενή αγορά, ο αγοραστής πληρώνει φόρο για τη μεταβίβαση της κυριότητας. Αυτό πρέπει να γίνει εντός μηνός από την υπογραφή της πράξης, διαφορετικά το ακίνητο δεν θα εγγραφεί στο Περιουσιολόγιο.
Το 2021, ο φορολογικός συντελεστής κυμαίνεται από 6 έως 10% και εξαρτάται από την περιοχή.
Ο πωλητής υποχρεούται να πληρώσει φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων και φόρο κερδών γης. Το θέμα καλύπτεται αναλυτικότερα στο άρθρο «Φόρος ακίνητης περιουσίας στην Ισπανία».
Πώληση ισπανικών ενυπόθηκων ακινήτων
Ένα σημαντικό στάδιο στην πώληση του ακινήτου είναι ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του αντικειμένου. Για αυτό, ο πωλητής παραγγέλνει και πληρώνει για μια επαγγελματική αξιολόγηση ενός διαμερίσματος, διαμερίσματος ή βίλας. Στη συνέχεια, μπορείτε να ξεκινήσετε δραστηριότητες για να βρείτε έναν πιθανό αγοραστή.
Μόνο ο άμεσος ιδιοκτήτης ή ένας διαχειριστής έχει το δικαίωμα να πουλήσει ακίνητη περιουσία. Το πληρεξούσιο για τη συναλλαγή πρέπει να είναι επικυρωμένο από συμβολαιογράφο.
Αφού βρεθεί αγοραστής, συντάσσεται προσύμβαση πώλησης και σύμβαση κατάθεσης. Η πώληση ακινήτου επί του οποίου υπάρχει βάρος είναι αδύνατη, πρέπει να αφαιρεθεί. Περισσότερες χρήσιμες πληροφορίες θα βρείτε στη δημοσίευση «Πώς να πουλήσετε ακίνητα στην Ισπανία».
FAQ
Είναι αλήθεια ότι τα υποθηκευμένα ακίνητα στην Ισπανία απαιτούν μεγάλες επισκευές;
Φυσικά, αυτό δεν μπορεί να ειπωθεί για όλα τα αντικείμενα, ωστόσο, τα περισσότερα από τα διαμερίσματα και τα σπίτια που ανήκουν σε απλούς πολίτες είναι σε άθλια κατάσταση. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τη μείωση της αγοραίας αξίας. Για παράδειγμα, στο θέρετρο Blanes, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων για 130.000 €, ενώ η στέγαση σε άριστη κατάσταση θα κοστίσει 250.000 €.
Μπορώ να πάρω άδεια διαμονής όταν αγοράζω ακίνητη περιουσία;
Αυτό το ζήτημα ανησυχεί πολλούς αλλοδαπούς, γιατί η άδεια παραμονής είναι το πρώτο βήμα για την απόκτηση μόνιμης άδειας διαμονής στην Ισπανία. Η απάντηση είναι ναι, αλλά άδεια διαμονής μπορεί να ληφθεί μόνο με την αγορά ακινήτων αξίας μισού εκατομμυρίου ευρώ. Παράλληλα, δικαίωμα προσωρινής διαμονής θα έχει όχι μόνο ο ιδιοκτήτης, αλλά και η οικογένειά του.
Είναι δυνατόν να διαπραγματευτείτε με την τράπεζα όταν αγοράζετε ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα;
Είναι δυνατή η μείωση των τιμών των ακινήτων κατόπιν συμφωνίας. Αρχικά, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα διογκώνει την αξία μόνο για διαπραγμάτευση. Επιπλέον, η τράπεζα ενδιαφέρεται για τη γρήγορη πώληση του αντικειμένου. Η επιμονή του αγοραστή θα επιτρέψει την αγορά κατοικιών, για παράδειγμα, στο Benidorm, δηλαδή στην πρώτη θαλάσσια γραμμή, για λιγότερο από 200 χιλιάδες €.
Συμπεράσματα
Τα τελευταία χρόνια, η πώληση ενυπόθηκων διαμερισμάτων έχει γίνει ξεχωριστό τμήμα της αγοράς ακινήτων. Πολλές τράπεζες έχουν εισαγάγει δομές ακινήτων στο κράτος τους, επειδή η ζήτηση για τέτοια ακίνητα είναι εξαιρετικά υψηλή, ειδικά μεταξύ αλλοδαπών. Ποιος δεν θέλει να αγοράσει ένα σπίτι κάπου στη Βαλένθια με έκπτωση 30-40% από την τιμή;
Η αγορά εξασφαλίσεων δεν είναι εύκολη, αλλά αρκετά εφικτή εργασία. Το κύριο πράγμα είναι η διαθεσιμότητα του απαιτούμενου ποσού και χρόνου για τη διαδικασία.
