Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των κατοικιών στη Γερμανία αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 2-3% ετησίως. Αλλά η αγορά της χώρας δεν είναι ομοιογενής, και ως εκ τούτου θα πρέπει να εξοικειωθεί κανείς με τις ιδιαιτερότητες μιας συγκεκριμένης πόλης στην οποία ένας επενδυτής σχεδιάζει να αγοράσει ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι. Τα ακίνητα στο Όλντενμπουργκ είναι μια αξιόπιστη επένδυση, επειδή οι πόλεις της Δυτικής Γερμανίας έχουν το μεγαλύτερο επενδυτικό δυναμικό και προηγούνται των ανατολικών εδαφών όσον αφορά την οικονομική ανάπτυξη: υπάρχουν υψηλοί ρυθμοί αύξησης του πληθυσμού και ο δείκτης καταναλωτικής ικανότητας, μεγάλο μερίδιο ενοικιαστές και ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών.
Χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων Oldenburg
Το Όλντενμπουργκ είναι η πρωτεύουσα του ομώνυμου δουκάτου, που βρίσκεται στις όχθες του ποταμού Gunthe στην περιοχή της Κάτω Σαξονίας, και μία από τις μεγαλύτερες γερμανικές πόλεις με την υψηλότερη ποιότητα ζωής για τον πληθυσμό. Ένας μεγάλος αριθμός πολιτιστικών εκδηλώσεων πραγματοποιείται στο κέντρο του Όλντενμπουργκ, και αυτό οφείλεται στην παρουσία ιδρυμάτων όπως η δημοτική και κρατική βιβλιοθήκη, το μουσείο της πόλης και το διάσημο πολιτιστικό κέντρο PFL. Τα καταστήματα και οι μπουτίκ είναι γεμάτα εδώ κατά τη διάρκεια της ημέρας και τα μπαρ είναι γεμάτα κόσμο τα βράδια.
Η δημοτικότητα του Όλντενμπουργκ διευκολύνεται από το γεγονός ότι το 14,7% της έκτασης της πόλης είναι αφιερωμένο σε πάρκα, δάση, λίμνες, αναχώματα και άλλους χώρους για υπαίθρια αναψυχή. Οι κάτοικοι της περιοχής αποκαλούν ακόμη και το Όλντενμπουργκ πόλη-πάρκο και οι αρχές χρηματοδοτούν τις δραστηριότητες τεσσάρων ερευνητικών κέντρων που ειδικεύονται στη δημιουργία ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.
Η τρίτη μεγαλύτερη πόλη της Κάτω Σαξονίας μπορεί να προσφέρει όχι μόνο εύκολη ένταξη στην κοινωνία και επέκταση οικιστικών συγκροτημάτων για μετανάστες - προσφέρει επίσης άφθονες ευκαιρίες για επενδυτές.
Το Oldenburg προσφέρει μια κερδοφόρα επένδυση σε μια μεγάλη ποικιλία οικιστικών και εμπορικών ακινήτων: τόσο παλιά κτίρια όσο και ολοκαίνουργια σπίτια κυκλοφορούν στην αγορά.
Ο συνδυασμός ανακαινισμένων παλαιών κτιρίων και κλασικών σκανδιναβικών βιλών δημιουργεί μια ελκυστική αντίθεση.
Το Όλντενμπουργκ είναι πανεπιστημιακή πόλη και πολιτιστικό και οικονομικό κέντρο ολόκληρης της περιοχής. Η κυβέρνηση του Όλντενμπουργκ προσελκύει ενεργά νέους επιστήμονες, άτομα υψηλής ειδίκευσης με υψηλό επίπεδο εισοδήματος. Ο οικισμός ανταποκρίνεται πλήρως στις προσδοκίες των μεταναστών και αντιστοιχεί στο καθεστώς μιας πόλης με πληθυσμό περίπου 160 χιλιάδων κατοίκων.
Αν και δεν είναι όλες οι συνοικίες εξίσου δημοφιλείς: ελίτ συνοικίες όπως το Ziegelhof και το Gerichtsviertel βρίσκονται δίπλα στις λιγότερο ελκυστικές συνοικίες Nadorst και Donnerschwee. Το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών δεν είναι πολύ υψηλές εδώ οφείλεται πιθανώς στην παρουσία ημιτελών κατασκευαστικών έργων.
Διοικητικά δομημένο, το Όλντενμπουργκ χωρίζεται σε 9 περιφέρειες, οι οποίες με τη σειρά τους χωρίζονται επίσης σε 34 ιστορικά διαμορφωμένες περιφέρειες. Η πόλη είναι αρκετά πυκνοκατοικημένη, και ως εκ τούτου ελεύθερα οικόπεδα για την κατασκευή μεμονωμένων κατοικιών είναι σε έλλειψη. Αν και τα κτίρια ανακαινίζονται παντού, μέχρι στιγμής έχει σημειωθεί η επικράτηση των παλαιών κατασκευών.
Τα τελευταία χρόνια, το Όλντενμπουργκ έχει χάσει ένα σημαντικό μέρος των συμπαγών σπιτιών στους παλιούς δρόμους του κέντρου, αλλά η πόλη έχει ακόμα πολλά αξιοθέατα.
Τα ακίνητα στο Όλντενμπουργκ χαρακτηρίζονται, ως επί το πλείστον, από τριμηνιαία εξάρτηση. Ταυτόχρονα, οι κατοικημένες περιοχές μπορούν να επεκταθούν ή να είναι παραδοσιακές.
Υπάρχουν πολλά πολυτελή παλιά κτίρια, μερικώς ανακαινισμένα, στο κέντρο της πόλης. Οι ερημιές χτίστηκαν με διώροφα και τριώροφα συγκροτήματα κατοικιών.
Όσοι πρόκειται να ζήσουν στο Όλντενμπουργκ αφού αγοράσουν σπίτι τείνουν να αποκτήσουν ένα διαμέρισμα στο κέντρο και επειδή υπάρχει ένας άνετος χώρος αφιερωμένος στους πεζούς, καθώς και τα περισσότερα ξενοδοχεία, καταστήματα, εστιατόρια, κέντρα διασκέδασης και εμπορικά κέντρα.
Ο παρακάτω πίνακας παρέχει πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά των δημοφιλών συνοικιών και δήμων του Όλντενμπουργκ:
| Περιφέρεια ή δήμος | Ιδιαιτερότητες | Ελκυστικότητα για ορισμένες κατηγορίες πληθυσμού |
|---|---|---|
| Ohmstede (Αστική Περιοχή VII) | Διαμονή στην ύπαιθρο, χώροι αναψυχής δίπλα στη λίμνη Bornhorster λίγα λεπτά με τα πόδια από το σπίτι, πολλές ελκυστικές αγροικίες. | Οικογένειες, συνταξιούχοι |
| Kreyenbrück (Αστική Περιοχή IX) | Μικτή οικιστική περιοχή, πολύς χώρος για νέους και ηλικιωμένους, καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις, νοσοκομείο σε άμεση γειτνίαση. | Οικογένειες |
| Όστερμπουργκ (Αστική Περιοχή IV) | Μια ζωντανή, μεγάλη περιοχή, μια αρκετά μεγάλη ποικιλία διαμερισμάτων. | Ζευγάρια, μοναχικοί άνθρωποι |
Κατά μήκος της Tirpitzstraße υπάρχουν ακριβά αρχοντικά με θέα στο νερό, ενώ τα υπόλοιπα σπίτια βρίσκονται σε ήσυχη τοποθεσία στη δεύτερη σειρά. Στα δυτικά του Όλντενμπουργκ κυριαρχούν κλασικές, πιο αγροτικές κατοικημένες περιοχές.
Η ανατολή εξακολουθεί να φιλοξενεί μεγάλο αριθμό κλασικών αγροκτημάτων και μικτών οικιστικών περιοχών. Το εύρος τιμών εδώ, κατά συνέπεια, είναι επίσης αρκετά ευρύ.
Νέα συγκροτήματα χτίζονται στο Krusenbusch ή στο Kreyenbrück και ολόκληρη η νότια πλευρά είναι πλέον αποκλειστικά κατοικημένη περιοχή. Στο βορρά, ειδικά στο Nadorst, υπάρχουν νεαρά ζευγάρια και άγαμοι που αγαπούν την εγγύτητα της πόλης και την αστικοποίηση της αναπτυσσόμενης συνοικίας.
Το Dobben και το Haarenesch κυριαρχούνται από βίλες και μεγαλύτερα αρχοντικά. Αυτές οι περιοχές είναι παραδοσιακά δημοφιλείς σε οικογένειες και ηλικιωμένους. Λόγω αυτής της τάσης, το Oldenburg έχει καταγράψει μεγάλη αύξηση στο κόστος στέγασης.
Στα δυτικά, για παράδειγμα στο Wechloy ή στο Bloherfelde, επικρατούν κλασικές μικτές κατοικημένες περιοχές. Στα ανατολικά, η περιοχή είναι εν μέρει χτισμένη με σύγχρονα αρχοντικά και αγροκτήματα που χρήζουν ανακαίνισης και έχουν μεγάλη ζήτηση τον τελευταίο καιρό.
Οι οικογένειες και τα ζευγάρια προτιμούν να εγκατασταθούν στο νότο, όπου απλά σπίτια σε λογικές τιμές βρίσκονται σε οικιστικούς δρόμους, λιγότερο συχνά σε εξοχικά χωριά.
Τα ακίνητα στο Όλντενμπουργκ θεωρούνταν από καιρό μια ασφαλής επένδυση. Το Oldenburg ξεπερνά ακόμη και το Ανόβερο ως προς τη δυναμική και το γενικό επίπεδο τιμών.
Ο λόγος για αυτό είναι η υψηλή ποιότητα ζωής και η σταθερή οικονομική κατάσταση στην πόλη και γενικότερα στην Κάτω Σαξονία. Η υψηλή ζήτηση για διαμερίσματα και σπίτια στο Όλντενμπουργκ μειώνει ραγδαία το επίπεδο οικονομικής προσιτότητας των οικιστικών ακινήτων. Μοναδικές εξαιρέσεις αποτελούν τα νέα κατασκευαστικά έργα που βρίσκονται υπό κατασκευή.
Το Oldenburg ανταποκρίνεται στη δημιουργία μεγάλης ζήτησης για ακίνητα αναπτύσσοντας τεράστιες κενές θέσεις στα κεντρικά μέρη, όπου κατασκευάζονται επίσης κτίρια κατοικιών αυτή τη στιγμή. Σε στρατιωτικές συνοικίες όπως το Donnershvi, οι υπεύθυνοι ανάπτυξης έργων επικεντρώνονται σε συμπαγή σπίτια και περίπου 240 νέες οικιστικές κατασκευές βρίσκονται τώρα στο τελικό τους στάδιο κατασκευής. Λόγω της ευνοϊκής τοποθεσίας στα βορειοανατολικά του κέντρου της πόλης, τα τοπικά συγκροτήματα κατοικιών προσελκύουν ολόκληρες οικογένειες, παντρεμένα ζευγάρια και ανύπαντρους.
Σύμφωνα με το σχέδιο κατανομής του προϋπολογισμού του Όλντενμπουργκ για τα επόμενα χρόνια, σημαντικό μέρος των κονδυλίων θα κατευθυνθεί στη συγχρηματοδότηση κατασκευαστικών έργων. Παρόμοια μέτρα έχουν ληφθεί για να βελτιωθεί η οικονομική προσιτότητα της στέγασης για τις ομάδες χαμηλού εισοδήματος του πληθυσμού. Το πώς αυτό θα επηρεάσει την εξέλιξη των τιμών είναι προς το παρόν άγνωστο.
Σε κάθε περίπτωση, η πόλη έχει ήδη αρκετή γη σε ελκυστικές περιοχές προετοιμασμένες για νέα κτίρια κατοικιών, πράγμα που σημαίνει ότι η συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα από μετανάστες και επενδυτές θα ικανοποιηθεί.
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τις ιδιαιτερότητες της επιλογής μιας περιοχής για διαμονή, τυπικές για ορισμένες κατηγορίες πολιτών του Όλντενμπουργκ:
| Μοναχικοί άνθρωποι | Παντρεμένα ζευγάρια | Οικογένειες | Φοιτητές | Συνταξιούχοι |
|---|---|---|---|---|
| Κέντρο (Zentrum) | Siegelhof | Ντόμπεν | Haarentor | Bloherfelde |
| Πολλά ανακαινισμένα παλιά κτίρια, παμπ και μπαρ σε κοντινή απόσταση, καλές υπηρεσίες επικοινωνίας και επικοινωνίας. | Συχνά υπάρχουν μικρά κτίρια κατοικιών, είναι βολικό να φτάσετε στο κέντρο, υπάρχουν πολλοί χώροι αναψυχής. | Αρκετά λύκεια και το Πανεπιστήμιο Εφαρμοσμένων Επιστημών σε άμεση γειτνίαση, παρουσία πολιτιστικών και ψυχαγωγικών κέντρων, ελκυστικά συγκροτήματα κατοικιών. | Ιδανικό μέρος για να μείνετε εάν χρειάζεστε γρήγορη πρόσβαση στα κτίρια του πανεπιστημίου. Πρόκειται κυρίως για μεσαίου μεγέθους κατοικημένες περιοχές με πολλά διαμερίσματα διαθέσιμα προς ενοικίαση. | Γραφική κατοικημένη περιοχή, ελκυστικά κτίρια με κήπο, καταστήματα, φαρμακεία. |
Το Όλντενμπουργκ (τουλάχιστον προς το παρόν) είναι μια κλασική πόλη ενοικιαστών και επομένως είναι κερδοφόρο για τους επενδυτές να αγοράζουν ολόκληρα κτίρια κατοικιών για ενοικίαση διαμερισμάτων - για το λόγο αυτό, τα κτίρια μερικές φορές αγοράζονται εξ ολοκλήρου με τα κεφάλαια πολλών επενδυτών.
Το μερίδιο των αγορών ακινήτων στο πλαίσιο μιας συμφωνίας κοινής ιδιοκτησίας είναι περίπου 40%, εκ των οποίων στο 60% των περιπτώσεων αγοράζεται ένα σπίτι και στο 40% - μια συγκυριαρχία.
Για μια τόσο μεγάλη πόλη, η προσφορά ακινήτων σε απόλυτες τιμές είναι κάτω από το μέσο όρο. Τα νέα κατασκευαστικά έργα υλοποιούνται με μάλλον αργό ρυθμό. Επιπλέον, τα τελευταία χρόνια, το κόστος των διαμερισμάτων και των κατοικιών έχει αυξηθεί σημαντικά, γεγονός που οδήγησε σε «πάγωμα» των τιμών για το εγγύς μέλλον (σε σύγκριση με τη δυναμική των τιμών κατά μέσο όρο στη Γερμανία), αλλά οι αναλυτές υπόσχονται ότι σε λίγα χρόνια η κατάσταση θα αλλάξει προς το καλύτερο για τους επενδυτές. ...
Μέσες τιμές ενοικίασης
Εάν συγκρίνουμε το κόστος ενοικίασης και συντήρησης ενός διαμερίσματος στο Όλντενμπουργκ με το μέσο κόστος ενός ενοικιαζόμενου διαμερίσματος στην Κάτω Σαξονία και στη Γερμανία συνολικά, το κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος στο Όλντενμπουργκ θα είναι 14,3% υψηλότερο και 4,5% χαμηλότερο, αντίστοιχα. .
Οι ενοικιαζόμενες κατοικίες στο Όλντενμπουργκ είναι αρκετά περιζήτητες: σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, χρειάζονται κατά μέσο όρο 14 ημέρες από τη δημοσίευση μιας αγγελίας για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος μέχρι τη σύναψη συμφωνίας με έναν ενοικιαστή. 
Οι κάτοικοι ξοδεύουν το 16,8% του εισοδήματός τους για να πληρώσουν το ενοίκιο οικιστικών χώρων, αν δεν λάβουμε υπόψη το κόστος των κοινόχρηστων και λοιπών εξόδων.
Μέσες τιμές αγοράς ακινήτων
Η διαμονή στο Όλντενμπουργκ είναι προσιτή. Η μέση τιμή αγοράς ανά τετραγωνικό μέτρο για ένα διαμέρισμα στο Όλντενμπουργκ είναι 39,4% υψηλότερη από τον μέσο όρο της Κάτω Σαξονίας και 1,9% χαμηλότερη από τον εθνικό μέσο όρο.
Στις νότιες συνοικίες του Όλντενμπουργκ, όπως το Bümmerstede και το Kreyenbrück, ένα νεόδμητο ρετιρέ διαμέρισμα 120 m2 κοστίζει κατά μέσο όρο 270 έως 300 χιλιάδες ευρώ. Η πώληση διαμερισμάτων σε παλαιά κτίρια παρόμοιου μεγέθους μπορεί να πραγματοποιηθεί για 180 χιλιάδες ευρώ - οι τιμές για τέτοια ακίνητα σπάνια υπερβαίνουν τις 240 χιλιάδες.
Τα πιο ακριβά διαμερίσματα, εκσυγχρονισμένα και βρίσκονται σε πολυτελείς περιοχές, βρίσκονται στο Haarenesch, στο Dobben και στα περίχωρά τους. Οι παλιές πολυκατοικίες με εμβαδόν 145 m2 σπάνια εκτιμώνται από τους πωλητές σε λιγότερο από 420 χιλιάδες ευρώ, αλλά, κατά κανόνα, η τιμή πώλησης ξεκινά από 500 χιλιάδες.
Στις αναπτυσσόμενες κατοικημένες περιοχές, οι τιμές για τέτοια διαμερίσματα ξεκινούν από 600 χιλιάδες ευρώ.
Να σημειωθεί ότι οι τιμές για στέγαση που βρίσκονται σε νέα κτίρια είναι σχετικά σταθερές, καθώς ελάχιστα είναι τα ολοκληρωμένα έργα αυτή τη στιγμή.
Τα ανακαινισμένα αρχοντικά βρίσκονται κυρίως στην περιοχή του κέντρου, ενώ τα σπίτια με ταράτσες βρίσκονται σε εξοχικά χωριά στα περίχωρα. Το Bloherfelde προσελκύει κυρίως οικογένειες και η ακίνητη περιουσία προσφέρει μεγάλο αριθμό ιδιωτικών κατοικιών 160 m2 στην τιμή από 320 έως 360 χιλιάδες ευρώ - το τελικό κόστος θα εξαρτηθεί από το μέγεθος της γης.
Οι επενδυτές που προτιμούν να επενδύσουν σε εμπορικά ακίνητα μπορούν να συμβουλεύονται να αγοράσουν ένα μικρό ξενοδοχείο ή εστιατόριο στο κέντρο του Όλντενμπουργκ, πιο κοντά σε τουριστικά σημεία. Εναλλακτικά, μπορείτε να κάνετε αντιστροφή και να αγοράσετε ένα παντοπωλείο ή ένα μικρό καφέ στις λιγότερο δημοφιλείς περιοχές του Όλντενμπουργκ, όπου ο τοπικός πληθυσμός δεν διαθέτει διαθέσιμες εγκαταστάσεις για να καλύψει τις καθημερινές του ανάγκες.
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει παραδείγματα τιμών (σχετικές για το 2021) για εμπορικά ακίνητα που βρίσκονται στην επικράτεια του Όλντενμπουργκ:
| Τύπος ακινήτου | Κόστος (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| στο κέντρο | στα περίχωρα | Εμβαδόν, m2 ) | |
| Ενα εστιατόριο | 415.000 (Ντόμπεν) | 265.000 (Haarentor) | 200 |
| Εστιατόριο-ξενοδοχείο | 310.000 (Zentrum) | 360.000 (Wechloy) | 150 |
| Ξενοδοχειο | 760.000 (Ντόμπεν) | 450.000 (Νάντορστ) | 350 |
| Κατάστημα λιανικής πώλησης | 120.000 (Haarenesch) | 70.000 (Blankenburg) | 50 |
| Κτίριο γραφείων | 2.218.000 (Zentrum) | 375.000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Βιομηχανική εγκατάσταση | 1.200.000 (Zentrum) | 875.000 (Etzhorn) | 260 (+ οικόπεδο 2916 m2) |
| Εμπορικοί χώροι | 335.000 (Donnerschwee) | 245.000 (Ohmstede) | 86.72 |
Το κόστος των εμπορικών ακινήτων στο κέντρο της πόλης θα κοστίσει αρκετές φορές περισσότερο και η κερδοφορία θα είναι υψηλή. Αλλά οι αρχάριοι επενδυτές, αξιολογώντας ρεαλιστικά τις δυνατότητές τους, θα είναι ικανοποιημένοι με το ποσοστό απόσβεσης των μικρών καταστημάτων λιανικής στα περίχωρα του Όλντενμπουργκ.
Σύγκριση της αγοράς επενδύσεων σε ακίνητα των πιο υποσχόμενων πόλεων στη Γερμανία
Εμπειρογνώμονες από την Postbank, μια από τις μεγαλύτερες τράπεζες στη Γερμανία, ανέλυσαν τους μακροοικονομικούς και κοινωνικοοικονομικούς δείκτες 402 οικισμών στη χώρα, καθώς και τις προοπτικές ανάπτυξής τους έως το 2030. Στόχος της μελέτης ήταν ο εντοπισμός των πιο υποσχόμενων αγορών στη Γερμανία όσον αφορά τις μακροπρόθεσμες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα.
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της έρευνας, το Αμβούργο, το Μόναχο, το Όλντενμπουργκ, η Στουτγάρδη και η Βόννη έχουν το υψηλότερο δυναμικό ανάπτυξης.
Η επενδυτική ελκυστικότητα μιας συγκεκριμένης αγοράς επηρεάζεται από ένα σύνολο παραγόντων:
- Δημογραφική κατάσταση. Όσο μεγαλύτερος είναι ο πληθυσμός, τόσο πιο γρήγορα αυξάνεται η ζήτηση και οι τιμές των κατοικιών. Στις πόλεις που αποδείχθηκαν πρωτοπόρες σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης, ο αριθμός των κατοίκων σε διάστημα 3 ετών (από το 2021 έως το 2021) αυξήθηκε ταχύτερα από τον μέσο όρο στη Γερμανία, δηλαδή η ανάπτυξη οφειλόταν ακριβώς στις ιδιαιτερότητες του στις πόλεις και όχι στην κατάσταση στη Γερμανία. Σύμφωνα με προβλέψεις της Γερμανικής Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας (Statistisches Bundesamt), από το 2021 έως το 2030 ο πληθυσμός του Όλντενμπουργκ θα μειωθεί κατά 4,7% (στις κεντρικές περιοχές).
- ΑΓΟΡΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ. Οι πόλεις με χαμηλά ποσοστά ανεργίας είναι πιο ελκυστικές για τους επενδυτές για δύο λόγους:
- η απουσία ανεργίας είναι σημάδι ευνοϊκής οικονομικής κατάστασης.
- ο ενεργός πληθυσμός είναι πιθανοί ενοικιαστές.
- Δυναμική τιμών. Η ελκυστικότητα της αγοράς ακινήτων υποδεικνύεται από μια σταθερή άνοδο των τιμών σε επίπεδο πάνω από τον εθνικό μέσο όρο - κατά κανόνα, αυτό είναι αποτέλεσμα της υψηλής ζήτησης. Οι ειδικοί της Postbank υποστηρίζουν ότι η τοπική αγορά του Oldenburg θα παραμείνει σταθερή ή θα αναπτυχθεί τουλάχιστον κατά 1,5% ετησίως τα επόμενα 15 χρόνια.
- Η αγοραστική δύναμη του πληθυσμού και η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών. Στο Όλντενμπουργκ, η αγοραστική δύναμη των κατοίκων είναι υψηλότερη από τον εθνικό μέσο όρο, δηλαδή ο πληθυσμός της πόλης μπορεί να ξοδέψει περισσότερα χρήματα σε υπηρεσίες και αγαθά, συμπεριλαμβανομένων των οικιστικών ακινήτων. Είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζουμε την αναλογία των εισοδημάτων των πολιτών προς τις τιμές των ακινήτων - αυτό δείχνει πόσο φερέγγυα είναι η ζήτηση για κατοικίες. Το Oldenburg έχει ένα πλεονέκτημα - οι αναλυτές της Postbank εκτίμησαν ποιο μερίδιο του εισοδήματος μιας συγκεκριμένης ομάδας πληθυσμού είναι η μέση πληρωμή στεγαστικών δανείων και αποδείχθηκε ότι το Oldenburg είναι ο ηγέτης μεταξύ άλλων γερμανικών πόλεων σε αυτόν τον τομέα: για οποιαδήποτε κατηγορία πληθυσμού (άνθρωποι , οικογένειες με παιδιά, συνταξιούχους και άλλους) το μερίδιο των πληρωμών στεγαστικών δανείων ήταν μικρότερο από 35% στη διάρθρωση του εισοδήματος. Εάν η στέγαση δεν είναι προσιτή για πολλές κατηγορίες πολιτών, τότε θα υπάρχουν πολλοί υποψήφιοι ενοικιαστές σε αυτή την αγορά.
- Δείκτες αγοράς ενοικίων. Εάν υπάρχουν περισσότεροι ενοικιαστές από ιδιοκτήτες σπιτιού σε μια τοποθεσία, είναι κερδοφόρο για έναν επενδυτή να αγοράσει κερδοφόρα διαμερίσματα και σπίτια για να τα νοικιάσει. Τα τελευταία χρόνια, το ποσοστό ενοικίασης έχει αυξηθεί μόνο.
- Οικονομία και υποδομές. Προκειμένου να αξιολογηθούν επαρκώς οι επενδυτικές προοπτικές του Oldenburg, είναι σημαντικό να δοθεί προσοχή σε ορισμένους ποιοτικούς δείκτες:
- Το επίπεδο ανάπτυξης της οικονομίας και η διαθεσιμότητα βιομηχανιών. Για έναν επενδυτή, θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα σε πόλεις που δεν εξαρτώνται από την παραγωγή και τις υπηρεσίες σε κανέναν κλάδο. Το Oldenburg φιλοξενεί πολλές εταιρείες και επιχειρήσεις που εμπλέκονται σε ανεπτυγμένους και οικονομικά σημαντικούς κλάδους. Η πόλη είναι ένα από τα σημαντικότερα βιομηχανικά κέντρα της χώρας - εδώ βρίσκονται τα πρώτα εργοστάσια καπνού στη Γερμανία, χυτήρια και εργοστάσια μηχανικής, επεξεργασία δέρματος και παραγωγή γυαλιού, φάρμες αλόγων.
- Η παρουσία των πανεπιστημίων. Το Όλντενμπουργκ φιλοξενεί το περίφημο Πανεπιστήμιο Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, όπου σπουδάζουν πολλοί ξένοι φοιτητές. Αξίζει να σημειωθεί ότι για πόλεις με πληθυσμό κάτω των 200.000 κατοίκων (αυτό ακριβώς είναι το Όλντενμπουργκ), είναι ιδιαίτερα σημαντικό να υπάρχουν εκπαιδευτικά ιδρύματα που προσελκύουν φοιτητές από το εξωτερικό και από άλλες περιοχές της Γερμανίας - δημιουργούν πρόσθετη ζήτηση για πραγματικές περιουσία.
- Η παρουσία μεγάλων κλινικών. Η Γερμανία φημίζεται για το υψηλής ποιότητας σύστημα υγειονομικής περίθαλψης της, και ως εκ τούτου ο ιατρικός τουρισμός είναι πολύ ανεπτυγμένος εδώ. Επομένως, η παρουσία κλινικών δημιουργεί ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών κοντά σε κέντρα υγείας. Στο Όλντενμπουργκ υπάρχει το Πανεπιστημιακό Νοσοκομείο Όλντενμπουργκ (Universitätsklinikum Oldenburg), το οποίο επισκέπτονται ασθενείς που, ως επί το πλείστον, χρειάζονται τη βοήθεια νευροχειρουργών και χειρουργών. Ασχολείται επίσης με τη θεραπεία του καρκίνου και η ογκολογική θεραπεία, όπως γνωρίζετε, παίρνει πολύ χρόνο, κατά τον οποίο οι συγγενείς του ασθενούς μπορεί να χρειαστούν στέγη.
Οι αναφερόμενοι αριθμητικοί δείκτες για τις 5 πιο υποσχόμενες πόλεις όσον αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα στη Γερμανία παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα:
| Παράγοντας που επηρεάζει την ελκυστικότητα των επενδύσεων | Όλντενμπουργκ | Αμβούργο | Μόναχο | Στουτγάρδη | Βόννη |
|---|---|---|---|---|---|
| Ανάπτυξη του πληθυσμού (%). Μέσος όρος για τη Γερμανία = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Ποσοστό ανεργίας (τον Ιούλιο 2015,%). Μέσος όρος για τη Γερμανία = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Μέση ετήσια αύξηση των τιμών των ακινήτων (2011-2014,%). Μέσος όρος για τη Γερμανία = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Δείκτης Αγοραστικής Δύναμης (όλη η Γερμανία = 100). Μέσος όρος για τη Γερμανία = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Το ποσό του ετήσιου εισοδήματος μιας οικογένειας που απαιτείται για την αγορά ενός διαμερίσματος. Μέσος όρος για τη Γερμανία = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Μερίδιο ενοικιαστών σε κεντρικές περιφέρειες (%). Μέσος όρος στη Γερμανία = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Δυναμική ενοικίασης (2011-2015,%). Μέσος όρος για τη Γερμανία = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Έτσι, για να επενδύσετε σε κερδοφόρα ακίνητα στη Γερμανία και να αγοράσετε κατοικίες, το Oldenburg ταιριάζει σε όλους τους κύριους δείκτες που συνιστούν οι διεθνείς μεσίτες να δώσουν προσοχή:
- δημογραφική κατάσταση: η δυναμική του πληθυσμού είναι θετική, υπάρχουν προοπτικές για περαιτέρω ανάπτυξη.
- ανεργία - σε μια πόλη με πληθυσμό λιγότερο από 200.000 άτομα, το ποσοστό ανεργίας δεν πρέπει να υπερβαίνει το 7%.
- αύξηση των τιμών των κατοικιών: το συνιστώμενο ποσοστό είναι από 2% ετησίως.
- το μερίδιο των ενοικιαστών: οι άνθρωποι που νοικιάζουν κατοικίες θα πρέπει να είναι περισσότερο από 50%.
- οικονομική κατάσταση - πρέπει να υπάρχουν τουλάχιστον 2 βασικές βιομηχανίες στην πόλη.
- υποδομές - στην πόλη θα πρέπει να λειτουργούν μεγάλα πανεπιστήμια και πανεπιστημιακές κλινικές.
Κόστος ζωής στο Όλντενμπουργκ
Εάν ένας αγοραστής ενδιαφέρεται για ένα διαμέρισμα στο Όλντενμπουργκ, επειδή πρόκειται να ζήσει στην πόλη στο μέλλον, πρώτα απ 'όλα, είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν τα κύρια στοιχεία δαπανών που περιμένουν μετά τη μετακόμιση.
Καταρχήν, κατά κανόνα, οι μετανάστες ενδιαφέρονται για το κόστος των προϊόντων διατροφής. Στο Όλντενμπουργκ, τα τρόφιμα είναι πιο ακριβά από τον γερμανικό μέσο όρο, κατά περίπου 12%.
| Προϊόν διατροφής | Κόστος (EUR) |
|---|---|
| Καρβέλι φρέσκο λευκό ψωμί (500 γρ.) | 0.99 |
| Γάλα (1 λίτρο) | 0.66 |
| Αυγό (12 τεμ.) | 1.71 |
| Τοπικό τυρί (1 κιλό) | 6.67 |
| Στήθη κοτόπουλου χωρίς κόκαλα, χωρίς πέτσα (1 κιλό) | 6.96 |
| Μοσχάρι (1 κιλό) | 11.82 |
| Μήλα (1 κιλό) | 2.08 |
| Μπανάνες (1 κιλό) | 1.56 |
| Πατάτες (1 κιλό) | 0.93 |
| Κρεμμύδια (1 κιλό) | 1.00 |
Το Όλντενμπουργκ είναι μια μεγάλη πόλη με αρκετά μεγάλο αριθμό εστιατορίων και καφέ. Το κόστος των υπηρεσιών εστίασης εδώ δεν μπορεί να ονομαστεί χαμηλό, αλλά αν μιλάμε για μέσες τιμές στη Γερμανία, τότε το κόστος για φαγητό σε αυτήν την πόλη είναι 7,16% χαμηλότερο.
| Μεσημεριανό γεύμα και ποτά στο εστιατόριο | Κόστος (EUR) |
|---|---|
| Μεσημεριανό σε ένα φθηνό εστιατόριο | 9.50 |
| Μεσημεριανό γεύμα τριών πιάτων για δύο σε εστιατόριο μεσαίας κατηγορίας | 40.00 |
| Ο McMill στο McDonald's (ή παρόμοιο σετ πιάτων) | 7.20 |
| Καπουτσίνο | 2.50 |
| Νερό (μπουκάλι, 0,33 l) | 1.70 |
Το κόστος συντήρησης μιας κατοικίας δεν είναι επίσης πολύ υψηλό - το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στο Oldenburg είναι 15% χαμηλότερο από το μέσο όρο στη Γερμανία.
| Κοινοτική υπηρεσία | Τιμή |
|---|---|
| Τροφοδοσία, θέρμανση, κλιματισμός, ύδρευση, αποκομιδή απορριμμάτων, αποχέτευση (για διαμέρισμα εμβαδού 85 m 2) | 180,67 € το μήνα |
| 1 λεπτό συνομιλίας με προπληρωμένο τιμολόγιο τοπικής εταιρείας κινητής τηλεφωνίας (χωρίς εκπτώσεις και ενεργοποίηση τιμολογιακών προγραμμάτων) | 0,09 EUR |
| Internet (από 60 Mbps, απεριόριστο, καλωδιακή / ADSL) | 27,50 € το μήνα |
Όπως σε κάθε άλλη πόλη της Γερμανίας, οι άνθρωποι που χρησιμοποιούν συχνά υπηρεσίες δημόσιας συγκοινωνίας θεωρούν πιο κερδοφόρο να αγοράσουν ένα μηνιαίο πάσο. Το κόστος του είναι 28,5% χαμηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο.
| Υπηρεσία μεταφοράς | Κόστος (EUR) |
|---|---|
| Εισιτήριο απλής μετάβασης (αστική συγκοινωνία) | 2.40 |
| Μηνιαίο πάσο (κανονική τιμή) | 50.00 |
| Ταξί "Start" (κανονική χρέωση) | 3.50 |
| Ταξί (κανονικός ναύλος, για 1 χλμ.) | 1.89 |
| Ταξί, 1 ώρα αναμονή (κανονική τιμή) | 25.00 |
| Βενζίνη (1 λίτρο) | 1.32 |
Γενικά, το Όλντενμπουργκ δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως πόλη με υψηλό κόστος ζωής, αλλά οι μισθοί στην πόλη είναι χαμηλότεροι από τον εθνικό μέσο όρο κατά 17%: 1.816,67 ευρώ έναντι 2.190,48 ευρώ το μήνα (μετά φόρων).
Συμπέρασμα
Η αγορά ακινήτων αλλάζει συνεχώς υπό την επίδραση διαφόρων παραγόντων και οι επενδυτές αναζητούν συνεχώς νέες επενδυτικές ευκαιρίες. Η Γερμανία είναι μια από τις πιο σταθερές οικονομικά χώρες· τα κτίρια κατοικιών και εμπορικών χώρων έχουν μεγάλη ζήτηση εδώ.
Όταν υπάρχει έλλειψη προσφοράς στη γερμανική αγορά ακινήτων και η αγορά δεν μπορεί να συμβαδίσει με την αυξανόμενη ζήτηση από αγοραστές για σπίτια και διαμερίσματα, οι επενδυτές αρκούνται σε λιγότερο δημοφιλείς επενδυτικές επιλογές ή ακόμα και ρισκάρουν και επενδύουν σε ακίνητα που έχουν δεν έχει αντιμετωπιστεί προηγουμένως. Ωστόσο, μόλις βγαίνουν προς πώληση κατασκευαστικά έργα που βρίσκονται σε μεγάλες αναπτυσσόμενες πόλεις, όλη η προσοχή των καπιταλιστών στρέφεται σε αυτά. Μία από αυτές τις πόλεις είναι το Όλντενμπουργκ - μια πόλη που βρίσκεται μπροστά από δεκάδες άλλους οικισμούς στη Γερμανία σε όλους τους δείκτες ελκυστικότητας των επενδύσεων.
