Αγορά γης στην Ισπανία: χαρακτηριστικά, τιμές, εγγραφή

Η απόκτηση οικοπέδου στο ισπανικό βασίλειο προσελκύει κυρίως την κατηγορία των επενδυτών που θέλουν να χτίσουν ένα ζεστό σπίτι ή βίλα, αν όχι στην ακτή, τότε κάπου σε ένα προσβάσιμο μέρος. Μπορούν όμως όλοι οι ξένοι πολίτες να αγοράσουν ένα οικόπεδο στην Ισπανία; Και πού να βρω έναν πωλητή γης; Ας προσπαθήσουμε να απαντήσουμε σε αυτές τις ερωτήσεις και να καταλάβουμε πώς να αγοράσουμε γη στην Ισπανία.

Τι λέει η νομοθεσία για αυτό

Σε αντίθεση με ορισμένα άλλα κράτη, η ισπανική νομοθεσία δεν απαγορεύει την αγορά γης από αλλοδαπούς πολίτες. Επιπλέον, μπορούν να το κάνουν αυτό υπό τις ίδιες συνθήκες με τους κατοίκους. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες αποχρώσεις:

• το οικόπεδο πρέπει να βρίσκεται όχι πιο κοντά από 150 μέτρα από την ακτή της θάλασσας, καθώς ολόκληρη η παράκτια επικράτεια ανήκει στο βασίλειο. Επομένως, όταν επιλέγετε μια κατανομή, ας πούμε, στην Costa del Sol ή στην Costa Brava, βεβαιωθείτε ότι τηρείται η υποδεικνυόμενη απόσταση.
• η κατασκευή κατοικιών είναι δυνατή μόνο σε εκείνα τα οικόπεδα που προορίζονται για οικοδόμηση.

Η πώληση γης στην Ισπανία ρυθμίζεται από τα ακόλουθα έγγραφα:

• Βασιλικό Διάταγμα 7/2015 της 30.10, που αναφέρεται σε γη που ανήκει σε πόλεις.
• ο νόμος για τους επενδυτές, η διεθνοποίησή τους (14/2013 της 27ης Σεπτεμβρίου).
• Το άρθρο 132 του Συντάγματος, που ορίζει ότι η παράκτια λωρίδα είναι ιδιοκτησία της Ισπανίας και δεν μπορεί να πωληθεί.
• Νόμος της 28ης Ιουλίου, Αρ. 22/1988, που ρυθμίζει το καθεστώς της ακτογραμμής.

Τι είδη οικοπέδων υπάρχουν στην Ισπανία

Ένας χάρτης της κατανομής των περιοχών ανά σκοπό μπορεί να ληφθεί από τον δήμο της περιοχής στην οποία σχεδιάζεται η αγορά. Σε αυτή τη βάση, όλη η γη στη χώρα μπορεί να χωριστεί σε τρεις κατηγορίες:

1. Suelo Urbano - αστικά εδάφη. Προορίζονται για ανάπτυξη και ήδη, κατά κανόνα, περιέχουν τις κύριες επικοινωνίες: ηλεκτρισμό, νερό και αποχέτευση. Οι τοποθεσίες βρίσκονται εντός των οικισμών.
2. Suelo Αστικοποιήσιμη - αστικοποιημένη γη. Ο κύριος σκοπός είναι η κατασκευή κεφαλαίου. Η θέση τους δεν είναι μόνο τα όρια της πόλης, αλλά και οι γειτονικές περιοχές των χωριών. Εάν ένας τέτοιος χώρος ενταχθεί στο πολεοδομικό σχέδιο, μπορεί να μεταφερθεί στην κατηγορία των πολεοδομικών, αφού λάβει σχετική έγκριση από το δημοτικό τμήμα αρχιτεκτονικής.
3. Suelo Rustico - Περιοχές που προορίζονται για γεωργία ή περιοχές που είναι προικισμένες με αρχαιολογική ή ιστορική αξία. Απαγορεύεται η κατασκευή οποιωνδήποτε κατασκευών πάνω τους. Επίσης, δεν είναι δυνατή η μεταφορά της κατανομής σε «αστικό» μέχρι να εγκριθεί νέο ρυθμιστικό σχέδιο. Η ανέγερση ενός κτιρίου επιτρέπεται μόνο στον αγρότη που ασχολείται με την επεξεργασία του οικοπέδου αυτού. Ιστορικά και αρχαιολογικά σημαντικά εδάφη είναι γενικά κλειστά για οποιαδήποτε κτίρια.

Επομένως, πριν αγοράσετε αυτόν ή αυτόν τον ιστότοπο, θα πρέπει να μάθετε για ποιον σκοπό προορίζεται.

Πόσο κοστίζει ένα οικόπεδο στην Ισπανία

Όταν σκοπεύετε να αγοράσετε ένα οικόπεδο στην Javea ή σε ένα προάστιο της Βαρκελώνης, θα πρέπει να κατανοήσετε τη σειρά των τιμών για ορισμένες εκτάσεις. Το γεγονός είναι ότι οι κατανομές του ίδιου μεγέθους μπορεί να διαφέρουν σημαντικά σε αξία.

Η διαφορά στην τιμή οφείλεται σε διάφορους παράγοντες:

• απόσταση από την ακτογραμμή. Όσο πιο μακριά είναι η γη από την ακτή, τόσο φθηνότερο θα είναι.
• ομαλότητα. Η Ισπανία είναι μια ορεινή χώρα. Αυτό σημαίνει ότι η εύρεση μιας επίπεδης περιοχής για οικοδόμηση δεν είναι εύκολη υπόθεση. Αν βρεθεί, θα κοστίσει πολλές φορές περισσότερο από το ίδιο οικόπεδο σε βραχώδη περιοχή.
• την παρουσία κτιρίων στην επικράτεια. Εάν υπάρχει ήδη σπίτι ή βίλα στο έδαφος, θα συμπεριληφθούν στο κόστος αναλόγως. Ο λειτουργικός σκοπός της ακίνητης περιουσίας είναι επίσης σημαντικός - εμπορικός ή οικιστικός.
• τη θέση του οικοπέδου. Η γη στη Μούρθια, την Καταλονία, τη Μίχας και τη Μαδρίτη έχει διαφορετικές αποστάσεις από την ακτή. Η κατάσταση της ίδιας της πόλης είναι επίσης σημαντική. Για παράδειγμα, η αγορά ενός οικοπέδου στη Μαδρίτη θα ήταν δαπανηρή επιχείρηση, δεδομένου ότι αυτή είναι η πρωτεύουσα. Το ίδιο ισχύει και για την καταλανική πρωτεύουσα της Βαρκελώνης - η εγκατάσταση στα προάστια της θα απαιτήσει σημαντικό προϋπολογισμό.

Ο πίνακας δείχνει το κατά προσέγγιση κόστος των οικοπέδων σε διάφορες περιοχές της χώρας:

Ποια έξοδα θα προκύψουν κατά την πραγματοποίηση μιας συμφωνίας

Η συνολική αξία του οικοπέδου δεν περιορίζεται μόνο στο ποσό που θα αναγράφεται στη σύμβαση. Εάν το επίπεδο ισπανικής γλώσσας του αγοραστή είναι πολύ χαμηλό, θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε τη βοήθεια ενός μεταφραστή. Οι υπηρεσίες του πληρώνονται επιπλέον.

Ένα άλλο πρόσωπο, χωρίς το οποίο η συμφωνία δεν θα γίνει, είναι συμβολαιογράφος. Στις περισσότερες περιπτώσεις είναι και κρατικός έφορος, ο οποίος θα πρέπει να καταχωρήσει το γεγονός της υπαγωγής στην ιδιοκτησία στο κτηματομεσιτικό μητρώο. Το ύψος των εξόδων για τις υπηρεσίες αυτών των προσώπων θα εξαρτηθεί από την αξία του αντικειμένου.

Όλες οι πληρωμές, συμπεριλαμβανομένης της συμβολαιογραφικής και κρατικής εγγραφής, συνήθως δεν υπερβαίνουν τα 1000 ευρώ.

Ένας βοηθός στο πρόσωπο ενός δικηγόρου δεν θα είναι περιττός. Αυτό το άτομο θα αναλάβει την πλήρη υποστήριξη της συναλλαγής, θα ελέγξει την κατάσταση και τις άδειες για τον ιστότοπο. Εάν πρόκειται να πραγματοποιηθεί μια αγορά μέσω μιας μεσάζουσας εταιρείας, αυτή η υπηρεσία περιλαμβάνεται συχνότερα στην υπηρεσία. Αλλά τότε να είστε έτοιμοι να πληρώσετε την προμήθεια. Πολλές εταιρείες χρεώνουν μεταξύ 20 και 50% του ποσού της σύμβασης.

Ποιοι φόροι πρέπει να πληρωθούν

Έχοντας επιλέξει ένα οικόπεδο δίπλα στη θάλασσα ή σε οποιοδήποτε άλλο μέρος της χώρας και έχοντας ελέγξει όλα τα σημαντικά χαρακτηριστικά του, μπορείτε να προχωρήσετε στον υπολογισμό των πληρωμών φόρου. Η αξία τους καθορίζεται πλήρως από την κτηματολογική αξία του μεριδίου.

Λοιπόν, για τι πρέπει να προετοιμαστείτε:

• εάν ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να πληρώσετε ΦΠΑ 21%, αφού μιλάμε για αγορά εταιρικού περιουσιακού στοιχείου. Σε αυτό πρέπει να προσθέσετε το IAJD - πληρωμή φόρου στο Υπουργείο Οικονομικών. Το μέγεθός του είναι περίπου 1%. Αυτός ο δείκτης μπορεί να διαφέρει σε διαφορετικές περιοχές. Για παράδειγμα, στην Καταλονία, είναι 1,5%.
• ο πωλητής είναι ιδιώτης. Σε αυτή την περίπτωση, αντί για ΦΠΑ και IAJD, καταβάλλεται τέλος για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας της γης - το λεγόμενο ITP. Το μέγεθος της πληρωμής εξαρτάται επίσης από την περιοχή. Ο δείκτης κυμαίνεται από 6 έως 10%. Για παράδειγμα, στην Καταλονία είναι 10%, αλλά στη Μαδρίτη μόνο 7%. Αντίστοιχα, το ποσό του φόρου μπορεί να βρεθεί στην περιοχή όπου βρίσκεται ο ιστότοπος και όπου θα συναφθεί η συμφωνία.

Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι εάν ξεκινήσει η κατασκευή στο εργοτάξιο εντός του επόμενου έτους, το κόστος της εγκατάστασης θα αυξηθεί κατά 8%.

Πρέπει επίσης να θυμόμαστε ότι στην Ισπανία απαγορεύεται η κοπή ενός δάσους, ακόμα κι αν βρίσκεται στην ατομική σας έκταση.

Για να αποφευχθεί ένα μεγάλο πρόστιμο, αυτές οι ενέργειες πρέπει να συντονίζονται με τη διοίκηση της πόλης.

Πώς είναι η διαδικασία αγοράς

Αφού αποφασίσετε για τον ιστότοπο, πρέπει να ζητήσετε τα ακόλουθα έγγραφα για αυτόν:

1. Απόσπασμα από το Μητρώο Δικαιωμάτων Ιδιοκτησίας για να λάβετε πληροφορίες σχετικά με τους ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, εάν ένα αντικείμενο είναι η κληρονομιά πολλών προσώπων ταυτόχρονα, οι όροι εγγραφής της συναλλαγής ενδέχεται να αυξηθούν σημαντικά.
2. Πληροφορίες σχετικά με την παρουσία ή την απουσία χρεωστικών υποχρεώσεων (για παράδειγμα, υποθήκη).
3. Αποδεικτικό πληρωμής δημοτικών τελών.
4. Κτηματολογικός αριθμός και εγγραφή.
5. Πληροφορίες για το σκοπό της γης.
6. Πληροφορίες σχετικά με πιθανούς περιορισμούς στην κατασκευή ή την αποξένωση εάν η τοποθεσία βρίσκεται δίπλα σε δρόμο ή δασική ζώνη.
7. Διαθεσιμότητα δουλειών στο οικόπεδο.Για παράδειγμα, αναλάβατε την ιδιοκτησία, αλλά αποδείχθηκε ότι αυτή η περιοχή ήταν πάντα ένα μέρος όπου οδηγούνταν αγελάδες και οι ντόπιοι ζήτησαν να το εγκαταλείψουν ως τέτοιο ή αποφάσισαν να τοποθετήσουν έναν αγωγό φυσικού αερίου μέσω αυτού του τμήματος.
8. Τοπογραφία οικοπέδου.

Εάν σχεδιάζετε να χτίσετε ένα σπίτι, είναι σημαντικό να συμβουλευτείτε έναν αρχιτέκτονα πριν αγοράσετε. Το γεγονός είναι ότι στην Ισπανία υπάρχουν κανόνες που επηρεάζουν τον αριθμό των ορόφων των κτιρίων, τα διακοσμητικά στοιχεία, το χρώμα των εξωτερικών τοίχων, τα υλικά στέγης και ακόμη και τους φράχτες.

Εάν είστε τυχεροί να αγοράσετε ένα οικόπεδο σε φθηνή τιμή, πρέπει να καταλάβετε ποιες πρέπει να είναι οι παράμετροι του μελλοντικού αντικειμένου, υπάρχουν περιορισμοί στο ύψος του κτιρίου σε αυτήν την περιοχή.

Η επικοινωνία έχει μεγάλη σημασία. Αν πρέπει να τους απογοητεύσετε, θα σας οδηγήσει σε σοβαρά έξοδα.

Για να συνάψει μια συμφωνία, ο αγοραστής θα χρειαστεί:

1. Διαβατήριο.
2. Λογαριασμός σε μία από τις ισπανικές τράπεζες.
3. Αριθμός Ταυτότητας Αλλοδαπού Πολίτη (NIE), ο οποίος εκδίδεται στο αστυνομικό τμήμα με βάση αλλοδαπό διαβατήριο.

Το άνοιγμα λογαριασμού θα πρέπει να ληφθεί μέριμνα εκ των προτέρων, καθώς οι Ισπανοί δεν έχουν την τάση να κάνουν συναλλαγές με μετρητά.

Στο πρώτο στάδιο υπογράφεται προσύμφωνο και καταβάλλεται προκαταβολή. Η κύρια σύμβαση συνάπτεται παρουσία συμβολαιογράφου και των μερών της συναλλαγής. Μετά από αυτό, ο ιστότοπος εγγράφεται ξανά στο Μητρώο και καταβάλλονται όλα τα τέλη.

Τελικά

Είναι δυνατό να γίνετε ιδιοκτήτης γης στο ισπανικό βασίλειο υπό τους ίδιους όρους που ισχύουν για την αγορά ακινήτων. Οι αλλοδαποί σε αυτό το θέμα απολαμβάνουν ίσα δικαιώματα με τους κατοίκους. Το κύριο πράγμα που πρέπει να λάβετε υπόψη είναι η κατάσταση του οικοπέδου, καθώς όλα τα οικόπεδα στη χώρα έχουν διαφορετικούς σκοπούς και η δυνατότητα δόμησης σε αυτά δεν παρέχεται πάντα. Οι τιμές της γης εξαρτώνται από την περιοχή, το ανάγλυφο, την περιοχή και την απόσταση από τη θάλασσα. Επιπλέον, η τελική εκτίμηση κόστους πρέπει να περιλαμβάνει φόρους και υπηρεσίες συμβολαιογράφου και δικηγόρου.